Depuis le 1er janvier 2026, Marrakech applique de nouveaux tarifs pour la taxe sur les terrains urbains non bâtis. La réforme concerne les propriétaires de parcelles situées dans les zones urbaines et modifie la manière dont le montant annuel est calculé.
La principale nouveauté tient au niveau d’équipement du secteur. Plus une zone dispose de routes aménagées, de réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de services publics, plus le tarif applicable peut être élevé.
Cette nouvelle méthode remplace une logique souvent jugée trop générale, dans laquelle la taxation dépendait principalement de la catégorie urbanistique du terrain.
Trois niveaux de taxation
La réforme distingue désormais trois catégories de zones.
Dans les secteurs entièrement équipés, la taxe peut varier de 15 à 30 dirhams par mètre carré et par an.
Dans les zones moyennement équipées, elle se situe entre 5 et 15 dirhams par mètre carré.
Enfin, dans les secteurs faiblement équipés, le tarif est compris entre 0,50 et 2 dirhams par mètre carré.
La commune de Marrakech a officiellement adopté cette nouvelle répartition à la suite de l’entrée en vigueur de la loi n° 14-25, qui modifie la fiscalité des collectivités territoriales.
Le montant exact ne dépend donc pas uniquement du quartier mentionné dans une annonce. Il dépend surtout du classement précis de la parcelle dans le zonage établi par la commune.
Une différence qui peut devenir importante
Pour les grandes parcelles, l’écart entre les différentes catégories peut représenter une somme significative.
Prenons l’exemple d’un terrain de 1 000 m².
Dans une zone faiblement équipée taxée à 2 dirhams par mètre carré, la taxe annuelle serait de 2 000 dirhams.
Dans une zone entièrement équipée taxée à 30 dirhams par mètre carré, elle atteindrait 30 000 dirhams par an.
Le prix d’achat peut donc sembler attractif, mais le coût de détention du terrain doit aussi être pris en compte, surtout lorsque le propriétaire prévoit de le conserver plusieurs années avant de construire ou de le revendre.
Pour une parcelle de plusieurs milliers de mètres carrés, cette charge peut rapidement peser dans le calcul global d’un investissement.
Le nom du quartier ne suffit pas
Deux terrains situés dans le même secteur peuvent ne pas être soumis au même tarif.
Une partie d’un quartier peut disposer de routes revêtues, de l’assainissement et de l’ensemble des réseaux nécessaires, tandis qu’une autre partie reste encore partiellement équipée.
Le classement fiscal doit donc être vérifié à partir de la localisation exacte du terrain et des documents détenus par la commune.
Un propriétaire ou un acheteur ne devrait pas se contenter d’une estimation verbale donnée à partir du nom du quartier. Il est préférable d’obtenir une confirmation du service communal compétent.
Cette vérification permet aussi de s’assurer que la parcelle se trouve bien dans un périmètre soumis à la taxe. Une circulaire du ministère de l’Intérieur a rappelé en mars 2026 que la taxation devait reposer sur un zonage préalable clairement établi.
Quels terrains sont concernés ?
La taxe vise les terrains urbains non bâtis situés dans les périmètres prévus par la réglementation, notamment les zones urbaines, certains centres délimités et les secteurs couverts par des documents d’aménagement.
Elle est généralement établie au nom du propriétaire. Dans certaines situations, elle peut également concerner le possesseur ou les différents propriétaires d’un terrain détenu en indivision.
Le fait qu’une parcelle ne génère aucun revenu ne suffit pas à écarter la taxe. Celle-ci est liée à la détention du terrain et à sa superficie, et non à sa rentabilité ou à son prix de marché.
Des exonérations restent possibles
Tous les terrains non construits ne sont pas automatiquement taxés de la même manière.
La réglementation prévoit plusieurs cas d’exonération, notamment lorsque le terrain se situe dans une zone frappée d’une interdiction de construire ou lorsqu’il fait l’objet d’une autorisation de construire ou de lotir dans certaines conditions.
Une exonération peut également être envisagée lorsqu’un secteur ne dispose pas des réseaux nécessaires, mais le propriétaire doit généralement fournir les attestations et justificatifs demandés par l’administration.
Ces exonérations ne doivent pas être considérées comme automatiques. Elles dépendent de la situation juridique et administrative de chaque parcelle.
Un terrain présenté comme exonéré par son propriétaire doit donc faire l’objet d’une vérification documentaire avant la vente.
Ce qu’un acheteur doit vérifier
Avant d’acquérir un terrain à Marrakech, plusieurs éléments méritent d’être contrôlés :
- la superficie exacte inscrite sur le titre foncier ;
- le classement urbanistique de la parcelle ;
- son niveau d’équipement ;
- le tarif de taxe appliqué par la commune ;
- les dernières quittances de paiement ;
- l’existence d’éventuels arriérés ou pénalités ;
- les justificatifs d’une éventuelle exonération ;
- les possibilités réelles de construction.
La taxe sur les terrains non bâtis ne doit pas être examinée séparément du reste du dossier.
Un terrain peut être correctement titré mais difficilement constructible. Il peut aussi être situé dans une zone prometteuse tout en générant une charge annuelle importante dans l’attente de la réalisation du projet.
Une nouvelle donnée dans le calcul d’un investissement
Cette réforme ne provoquera pas automatiquement une baisse du prix des terrains à Marrakech. Elle peut toutefois modifier la manière dont certains propriétaires et investisseurs évaluent leur bien.
Une parcelle destinée à être construite rapidement n’a pas le même profil qu’un terrain acheté dans l’espoir d’une valorisation à long terme.
Dans le second cas, la taxe annuelle doit être intégrée au coût total de détention. Sur cinq ou dix ans, la somme cumulée peut réduire sensiblement la rentabilité attendue.
Pour les propriétaires de grands terrains inutilisés, le nouveau barème peut également encourager une mise en vente, une construction ou une valorisation plus rapide de la parcelle.
À Marrakech, l’emplacement et le potentiel constructible restent essentiels. Depuis 2026, le classement fiscal du terrain est devenu un élément tout aussi important à vérifier avant de prendre une décision.
Cet article présente des informations générales disponibles à sa date de publication. La situation fiscale et urbanistique d’un terrain doit être vérifiée auprès de la commune, du notaire et des professionnels compétents.
