Publier un appartement, une villa ou un riad sur Airbnb ou Booking.com ne constitue pas une autorisation d’exploitation.
Ces plateformes permettent de présenter le logement, d’enregistrer des réservations et de recevoir des paiements. Elles ne déterminent pas le statut juridique du bien et ne remplacent pas les formalités imposées par la réglementation marocaine.
Pour louer légalement un bien en courte durée à Marrakech, il faut d’abord répondre à trois questions :
- Dans quelle catégorie juridique entre l’activité ?
- Qui est officiellement responsable de l’exploitation ?
- Quelle autorisation doit être obtenue pour ce logement précis ?
C’est seulement après cette qualification que le propriétaire peut décider d’exploiter lui-même, de passer par une conciergerie ou de confier l’activité à une société.
Ce que prévoit réellement la réglementation marocaine
Le cadre principal repose sur la loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique.
Elle reconnaît notamment plusieurs catégories d’établissements :
- hôtels ;
- résidences de tourisme ;
- maisons d’hôtes ;
- riads ;
- kasbahs ;
- gîtes ;
- pensions ;
- campings.
Elle encadre également certaines « autres formes d’hébergement touristique », parmi lesquelles figurent l’hébergement chez l’habitant, le bivouac et l’hébergement alternatif.
Pour les établissements d’hébergement touristique entrant dans ces catégories, l’ouverture est subordonnée à une autorisation d’exploitation. Cette autorisation suppose notamment un classement provisoire correspondant au type et à la catégorie de l’établissement. Un établissement ne peut pas être exploité sous un type différent de celui qui a été autorisé.
Il faut donc éviter une simplification très répandue :
Il n’existe pas, dans les textes officiels examinés, une autorisation générale appelée “licence Airbnb” qui couvrirait automatiquement tous les appartements et toutes les villas.
L’administration raisonne en fonction du logement, de l’activité réellement exercée, du type d’établissement et de l’exploitant déclaré.
Le cas encore délicat des appartements et villas indépendants
La loi définit précisément les hôtels, résidences de tourisme, maisons d’hôtes et riads. Elle définit également l’hébergement chez l’habitant comme l’accueil de touristes par un particulier dans l’habitation où celui-ci a élu domicile.
En revanche, les textes officiels ne créent pas une catégorie générale intitulée « appartement Airbnb indépendant » applicable automatiquement à tout appartement situé dans une copropriété résidentielle.
C’est un point essentiel.
Un propriétaire ne devrait donc pas affirmer que son appartement est régularisé simplement parce que :
- l’annonce est acceptée par Airbnb ;
- une conciergerie accepte de le gérer ;
- une société encaisse les réservations ;
- d’autres logements sont déjà exploités dans la résidence.
Pour un appartement ou une villa ne correspondant pas clairement à une catégorie existante, la démarche prudente consiste à présenter précisément le projet au représentant régional ou provincial du ministère du Tourisme et à l’autorité compétente.
La demande doit décrire :
- le logement concerné ;
- la location intégrale ou par chambre ;
- le caractère occasionnel ou permanent de l’activité ;
- les éventuels services proposés ;
- l’identité du propriétaire ;
- l’identité de l’exploitant envisagé ;
- le rôle de la société de gestion.
Il faut demander une orientation portant sur ce bien précis, et non une réponse générale à la question : « Airbnb est-il légal au Maroc ? »
Propriétaire, exploitant et société de gestion : trois rôles différents
Le propriétaire
Le propriétaire détient juridiquement le bien.
Il peut assurer lui-même son exploitation ou confier sa gestion à une personne physique ou à une société. Mais la propriété du logement ne lui donne pas automatiquement le droit de l’exploiter sous n’importe quelle catégorie touristique.
L’exploitant
L’exploitant est la personne physique ou morale qui porte réellement l’activité.
C’est notamment lui qui est responsable, lorsque la loi n° 80-14 s’applique :
- de l’exploitation sous la catégorie autorisée ;
- des obligations administratives ;
- de la déclaration des voyageurs ;
- de la conservation des documents ;
- des contrôles liés à l’exploitation.
La loi impose aux exploitants concernés de télédéclarer quotidiennement les informations relatives aux voyageurs le jour de leur arrivée. Elle prévoit également la collecte d’une pièce d’identité, l’établissement d’un bulletin individuel d’hébergement et sa conservation pendant un an.
La société de gestion ou la conciergerie
Une conciergerie peut être un simple prestataire chargé de la commercialisation et de la gestion quotidienne.
Elle peut aussi intervenir comme société de gestion officiellement identifiée dans le dossier administratif.
Le formulaire officiel de demande distingue expressément :
- la gestion par le propriétaire ;
- la gestion par une société de gestion ;
- la gestion par une autre personne physique.
Lorsqu’une société intervient, le formulaire demande sa raison sociale, son adresse et le type de contractualisation conclu avec le propriétaire.
Cette reconnaissance est importante : la réglementation admet qu’un établissement soit géré par une société distincte de son propriétaire.
Mais elle ne signifie pas qu’une conciergerie légalise automatiquement tous les logements qui lui sont confiés.
Passer par une conciergerie rend-il automatiquement le bien légal ?
Non.
Une conciergerie peut accompagner les démarches, préparer le dossier, représenter le porteur du projet lorsque son mandat le permet ou être déclarée comme société de gestion.
Elle ne peut cependant pas :
- transformer automatiquement un appartement résidentiel en établissement touristique ;
- remplacer l’autorisation attachée au bien ;
- utiliser son registre de commerce comme une autorisation touristique ;
- faire bénéficier tous les logements de ses clients d’une autorisation unique et abstraite ;
- présenter comme hébergement chez l’habitant un logement dans lequel le propriétaire ne réside pas.
Le modèle officiel d’autorisation identifie un établissement déterminé, son adresse, son type et sa catégorie. Il mentionne également la demande déposée par l’investisseur ou son représentant.
Il en résulte qu’une autorisation ne doit pas être présentée comme un simple agrément général de la conciergerie valable pour n’importe quelle propriété.
Deux montages sont possibles avec une conciergerie
Le propriétaire reste l’exploitant
Dans ce premier schéma, le propriétaire reste juridiquement responsable de l’activité.
La conciergerie agit comme prestataire ou mandataire. Elle peut notamment être chargée, selon le contrat :
- de préparer le dossier ;
- de suivre les formalités ;
- de gérer les annonces ;
- d’effectuer certaines déclarations ;
- de représenter le propriétaire auprès de certains interlocuteurs.
Le contrat doit toutefois préciser que le propriétaire reste l’exploitant et déterminer clairement les tâches déléguées.
Une formule vague telle que « la conciergerie s’occupe de tout » ne permet pas de savoir qui supporte juridiquement les obligations.
La société prend en charge la gestion de l’établissement
Dans ce second schéma, la société est intégrée officiellement au montage en qualité de société de gestion.
Le formulaire administratif prévoit cette possibilité et demande la nature de la relation contractuelle entre le propriétaire et la société.
Cela nécessite néanmoins une cohérence complète entre :
- le contrat conclu avec le propriétaire ;
- le dossier administratif ;
- l’identité de l’exploitant ;
- l’autorisation obtenue ;
- la facturation ;
- l’encaissement des revenus ;
- les déclarations administratives et fiscales.
Créer une SARL ou signer un mandat de gestion ne remplace jamais l’autorisation éventuellement requise pour le logement.
L’immatriculation au registre du commerce donne une existence juridique à l’entreprise. Elle ne constitue pas, à elle seule, une autorisation d’exploiter un établissement touristique.
Une conciergerie peut-elle effectuer les démarches à la place du propriétaire ?
Elle peut préparer et suivre les démarches si son rôle est formalisé.
Les modèles officiels permettent à la demande d’être présentée par un investisseur ou son représentant légal. Ils prévoient également l’intervention d’une société de gestion distincte du propriétaire.
Il faut toutefois distinguer trois fonctions :
- préparer le dossier ;
- représenter le demandeur ;
- devenir société gestionnaire ou exploitante.
Une conciergerie peut remplir une ou plusieurs de ces fonctions, mais elles doivent apparaître clairement dans les documents.
Avant de lui confier les démarches, le propriétaire doit demander :
- Sous quelle catégorie le bien sera-t-il déclaré ?
- Qui figurera comme exploitant ?
- La société intervient-elle comme prestataire, représentante ou gestionnaire ?
- À quelle adresse l’autorisation sera-t-elle rattachée ?
- Quelle copie d’autorisation sera remise au propriétaire ?
- Qui assurera les déclarations des voyageurs ?
- Qui déclarera fiscalement les recettes ?
Une société incapable de répondre précisément à ces questions ne propose pas une véritable mise en conformité. Elle propose uniquement une gestion commerciale de l’annonce.
Le cas du riad ou de la maison d’hôtes
Pour un riad ou une maison d’hôtes exploité comme établissement touristique, le circuit administratif est plus clairement établi.
La loi reconnaît le riad et la maison d’hôtes comme des catégories d’établissements d’hébergement touristique. La demande de classement provisoire et d’autorisation est adressée au Centre régional d’investissement. Le modèle officiel prévoit qu’elle puisse être déposée par l’investisseur ou son représentant légal.
Le formulaire demande notamment :
- le type et la catégorie de l’établissement ;
- l’identité du demandeur ;
- l’enseigne commerciale ;
- l’adresse ;
- le propriétaire ;
- la société de gestion éventuelle ;
- le type de contrat conclu avec celle-ci.
Une conciergerie peut donc accompagner ou gérer un riad autorisé, mais elle ne transforme pas automatiquement un riad privé en maison d’hôtes autorisée.
Avant d’acheter un riad à vendre à Marrakech présenté comme exploitable touristiquement, l’acquéreur doit demander une copie des autorisations existantes et vérifier qu’elles correspondent à l’activité réellement exercée.
Le cas de l’hébergement chez l’habitant
L’hébergement chez l’habitant possède un régime spécifique.
La loi le définit comme une activité sous gestion familiale permettant à un particulier d’accueillir des touristes dans l’habitation où il a élu domicile. Ce régime ne correspond donc pas naturellement à un investisseur exploitant plusieurs appartements dans lesquels il ne réside pas.
Depuis les dispositions réglementaires publiées en décembre 2025, la demande est déposée contre récépissé auprès de l’autorité locale compétente.
Le dossier comprend notamment :
- le formulaire de demande ;
- une copie de la carte d’identité du responsable ;
- une copie du contrat d’assurance ;
- des photographies des chambres et des espaces communs ;
- le permis d’habiter ou le certificat prévu par le texte ;
- le cahier des charges signé.
L’autorité locale transmet ensuite le dossier au représentant régional ou provincial du Tourisme et aux services concernés. La décision doit intervenir dans un délai de trente jours à compter du dépôt du dossier, et l’autorisation est délivrée pour cinq ans renouvelables.
Dans ce cas précis, le circuit administratif est donc clairement défini.
Le cas d’un appartement en copropriété
Pour un appartement situé dans une copropriété résidentielle, deux analyses doivent être menées séparément.
La qualification touristique
Il faut déterminer si l’activité envisagée entre dans une catégorie reconnue ou si elle nécessite une orientation particulière de l’administration.
La présence d’une conciergerie ne répond pas à cette question.
La compatibilité avec la copropriété
Le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et les décisions de l’assemblée générale doivent être examinés.
La question n’est pas uniquement de savoir si le mot « Airbnb » apparaît dans le règlement. Il faut vérifier plus largement les clauses relatives :
- à la destination résidentielle de l’immeuble ;
- aux activités commerciales ou professionnelles ;
- à l’usage des parties communes ;
- aux locations répétées ;
- aux obligations imposées aux occupants.
Avant d’acheter un appartement à vendre à Marrakech pour une exploitation exclusivement saisonnière, il est donc imprudent de se contenter de l’affirmation orale du vendeur ou de la conciergerie.
Le cas d’une villa
Une villa peut relever de situations différentes :
- location occasionnelle de l’intégralité du bien ;
- exploitation permanente ;
- location chambre par chambre ;
- maison d’hôtes ;
- activité organisée avec une société de gestion.
La maison d’hôtes est définie par la loi comme un établissement commercial prenant la forme d’une villa ou d’une maison et proposant des chambres ou suites, avec éventuellement des prestations complémentaires.
La qualification dépend donc du fonctionnement réel de l’activité, et non du titre choisi pour l’annonce.
Avant d’acheter une villa à vendre à Marrakech pour la louer en courte durée, il faut préciser si elle sera louée intégralement ou exploitée comme établissement d’hébergement.
La procédure juridique à suivre
1. Décrire exactement le projet
Le propriétaire doit rédiger une présentation précise :
- nature du logement ;
- adresse ;
- location intégrale ou par chambre ;
- fréquence de l’exploitation ;
- résidence ou non du propriétaire dans le bien ;
- services éventuellement proposés ;
- identité de la personne qui encaissera les revenus ;
- intervention éventuelle d’une société.
2. Identifier l’exploitant
Il faut décider qui portera juridiquement l’activité :
- le propriétaire ;
- une société spécialement constituée ;
- une société de gestion ;
- une autre personne autorisée.
Ce choix doit être cohérent avec le contrat, la demande administrative et la fiscalité.
3. Formaliser la relation avec la conciergerie
Le contrat doit indiquer précisément si la conciergerie intervient comme :
- prestataire ;
- mandataire ;
- représentante ;
- société de gestion.
Il doit également attribuer les responsabilités administratives, fiscales et contractuelles.
4. Obtenir la qualification administrative du projet
Pour un riad, une maison d’hôtes ou un autre établissement classé, le dossier relève du circuit prévu auprès du Centre régional d’investissement.
Pour l’hébergement chez l’habitant, le dossier est déposé auprès de l’autorité locale.
Pour un appartement ou une villa isolée ne correspondant pas clairement à une catégorie, il faut demander une orientation écrite avant de présenter l’exploitation comme conforme.
5. Obtenir l’autorisation applicable
Lorsque l’activité relève de la loi n° 80-14, l’exploitation doit respecter l’autorisation correspondant au type et à la catégorie déclarés.
La loi prévoit une amende de 50 000 à 500 000 dirhams pour l’ouverture d’un établissement touristique ou l’exploitation d’une autre forme d’hébergement touristique entrant dans son champ sans l’autorisation requise. Cette sanction doit être citée avec précision : elle vise les activités relevant juridiquement de la loi n° 80-14 et ne permet pas, à elle seule, de qualifier automatiquement toute annonce Airbnb.
6. Organiser les obligations postérieures à l’autorisation
L’autorisation touristique ne remplace pas :
- les obligations fiscales ;
- les formalités de société ;
- les déclarations des voyageurs ;
- le respect du règlement de copropriété ;
- les autres autorisations imposées par la réglementation.
La loi précise d’ailleurs que le classement touristique ne dispense pas l’établissement d’obtenir les autres autorisations ou licences nécessaires.
Les documents à demander à une conciergerie
Avant de signer, le propriétaire devrait demander :
- un extrait récent du registre de commerce ;
- l’objet social de la société ;
- le modèle de contrat de gestion ;
- l’identité de la personne qui sera déclarée comme exploitant ;
- la procédure administrative envisagée pour le logement ;
- une copie de l’autorisation lorsque celle-ci est obtenue ;
- la preuve que l’adresse et la catégorie correspondent au bien ;
- la procédure de télédéclaration des voyageurs ;
- une explication écrite sur la facturation et la déclaration des revenus.
La réponse « notre société est déclarée et nous gérons déjà plusieurs Airbnb » ne suffit pas.
Les organismes à contacter
Ministère du Tourisme
Le portail officiel consacré à l’hébergement touristique regroupe la loi n° 80-14, les décrets d’application, les arrêtés et les documents administratifs officiels.
Centre régional d’investissement
La procédure officielle de classement provisoire et d’autorisation d’exploitation concerne les établissements d’hébergement touristique classés.
Le porteur d’un projet à Marrakech peut également consulter le CRI Marrakech-Safi.
Autorité locale
Elle reçoit notamment les demandes relatives à l’hébergement chez l’habitant et les transmet aux services du Tourisme et aux autres administrations concernées.
OMPIC
L’Office marocain de la propriété industrielle et commerciale intervient dans la création et l’immatriculation des entreprises.
Son intervention concerne la structure juridique de la société. Elle ne remplace pas l’autorisation touristique.
Conclusion : une conciergerie peut effectuer les démarches, mais elle ne remplace pas le droit
Passer par une conciergerie peut simplifier la constitution du dossier et la gestion administrative.
Mais la présence d’une société ne suffit pas à rendre une activité conforme.
La régularité repose sur quatre éléments qui doivent correspondre entre eux :
- Le logement réellement exploité
- La catégorie juridique de l’activité
- L’identité de l’exploitant
- L’autorisation délivrée pour ce projet
Une conciergerie sérieuse doit être capable d’expliquer précisément son rôle dans cette chaîne.
Elle doit pouvoir dire si elle agit comme simple prestataire, comme représentante ou comme société de gestion identifiée dans le dossier.
Elle doit surtout être capable de démontrer que l’autorisation obtenue correspond au logement, à l’adresse, au type d’activité et à l’exploitant déclaré.
Pour approfondir le contexte général, l’article Airbnb à Marrakech : la location saisonnière entre dans une nouvelle phase analyse l’évolution du marché et le renforcement progressif de son encadrement.
Pour un projet d’achat immobilier à Marrakech, la vérification juridique doit commencer avant la signature, et non après la publication de l’annonce.
Informations générales vérifiées au 1er août 2026 à partir des textes officiels disponibles. La qualification d’un appartement ou d’une villa indépendante dépend du projet précis et doit être confirmée auprès des administrations et conseils compétents.
