Le chiffre est suffisamment spectaculaire pour attirer l’attention : au premier trimestre 2026, le nombre de transactions immobilières enregistrées à Marrakech a diminué de 51,5 % par rapport aux trois derniers mois de 2025.
Sur la même période, les prix ont reculé de 1,5 %.
Ces données, publiées conjointement par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie, montrent un marché nettement moins actif en début d’année. Elles ne décrivent cependant pas un effondrement général des prix.
Le décalage est même frappant : les ventes ont été divisées presque par deux d’un trimestre à l’autre, tandis que la valeur moyenne des biens effectivement vendus n’a corrigé que de manière limitée.
Une baisse marquée des transactions au premier trimestre
Dans le détail, les transactions portant sur des biens résidentiels ont diminué de 53,3 % à Marrakech entre le quatrième trimestre 2025 et le premier trimestre 2026.
Les ventes de terrains ont reculé de 45,3 %, tandis que celles des biens à usage professionnel ont baissé de 49,7 %.
Les prix ont suivi une évolution beaucoup moins brutale. L’indice général a diminué de 1,5 %, avec une baisse de 3,5 % pour les biens résidentiels et de 1,4 % pour les terrains. Les prix des biens professionnels ont, à l’inverse, progressé de 1,3 %.
| Marché à Marrakech | Évolution entre le T4 2025 et le T1 2026 |
|---|---|
| Ensemble des transactions | −51,5 % |
| Transactions résidentielles | −53,3 % |
| Transactions de terrains | −45,3 % |
| Prix de l’ensemble des biens | −1,5 % |
| Prix des biens résidentiels | −3,5 % |
| Prix des terrains | −1,4 % |
Ces chiffres mesurent l’évolution des transactions officiellement enregistrées. Ils ne correspondent ni au nombre d’annonces publiées ni aux prix demandés par les propriétaires sur les portails immobiliers.
Cette distinction est importante. Un prix affiché peut rester inchangé pendant plusieurs mois, alors que le prix réellement accepté lors de la vente est inférieur. À l’inverse, certains biens rares ou particulièrement bien situés peuvent se négocier sans remise importante, même lorsque l’activité générale ralentit.
Un trimestre faible ne suffit pas à annoncer une crise
Comparer le premier trimestre 2026 au dernier trimestre 2025 donne une image réelle du ralentissement, mais cette comparaison doit être replacée dans son contexte.
La fin d’année 2025 avait été relativement dynamique au niveau national. Au quatrième trimestre, le nombre de transactions avait progressé de 18,4 % par rapport au trimestre précédent. Il n’est donc pas surprenant que le passage à un début d’année moins actif produise un écart particulièrement marqué.
Le premier trimestre est d’ailleurs régulièrement moins animé que les derniers mois de l’année.
Un an plus tôt, entre le quatrième trimestre 2024 et le premier trimestre 2025, les transactions avaient déjà diminué de 30,2 % à Marrakech. Les prix avaient alors baissé de 2,3 %.
Cela ne signifie pas que le recul observé en 2026 serait anodin. Une baisse de 51,5 % reste très importante. Elle montre surtout qu’il faut éviter deux interprétations trop rapides : celle d’un marché qui se porterait parfaitement bien et celle, opposée, d’un marché en plein effondrement.
La réalité se situe entre les deux. L’activité ralentit fortement, mais les vendeurs n’ont pas encore ajusté leurs attentes dans les mêmes proportions.
Pourquoi les prix baissent-ils moins vite que les ventes ?
Sur un marché immobilier, les volumes réagissent souvent avant les prix.
Lorsqu’un propriétaire estime que les offres reçues sont trop faibles, il peut retirer son bien de la vente, reporter son projet ou attendre plusieurs mois. Le bien ne change pas de propriétaire, mais son prix officiel ne baisse pas nécessairement.
Le marché se bloque alors davantage qu’il ne corrige.
Ce phénomène est particulièrement visible lorsque les vendeurs ne sont pas contraints de vendre rapidement. Un propriétaire qui n’a ni crédit urgent à rembourser ni nouveau projet à financer peut préférer attendre plutôt que d’accepter une baisse importante.
À Marrakech, ce comportement est fréquent sur les villas, les riads et certains appartements détenus comme résidences secondaires ou actifs patrimoniaux. Une partie de l’offre reste ainsi disponible longtemps, parfois à des valeurs qui ne correspondent plus tout à fait aux offres formulées par les acheteurs.
La baisse du nombre de ventes ne signifie donc pas automatiquement que tous les propriétaires ont réduit leur prix de moitié. Elle signifie d’abord que beaucoup moins d’acheteurs et de vendeurs sont parvenus à s’entendre.
Tous les biens ne sont pas touchés de la même manière
L’indice publié par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC donne une tendance globale. Il ne permet pas de connaître l’évolution exacte du prix d’une villa à Amelkis, d’un appartement à l’Hivernage ou d’un riad dans la médina.
Le marché immobilier de Marrakech est trop fragmenté pour être résumé par un seul pourcentage.
Un appartement récent, bien placé, correctement entretenu et proposé à un prix réaliste peut continuer à trouver rapidement un acquéreur. À l’inverse, un bien mal présenté, juridiquement complexe ou affiché très au-dessus des ventes comparables peut rester sur le marché pendant des mois.
La même différence existe entre les quartiers.
Les secteurs centraux comme Guéliz et l’Hivernage répondent à une demande différente de celle observée sur la route de l’Ourika, à Targa, dans la Palmeraie ou autour des parcours de golf. Les budgets, les profils d’acheteurs et les usages du bien ne sont pas les mêmes.
La qualité de l’emplacement ne suffit pas non plus. À prix équivalent, les acquéreurs comparent désormais plus attentivement l’état du bien, les charges, la qualité de la construction, les possibilités de rénovation et la facilité d’une éventuelle revente.
Le marché devient plus sélectif.
Les acheteurs disposent-ils d’un meilleur pouvoir de négociation ?
Le ralentissement actuel redonne une marge de discussion aux acquéreurs, mais pas sur tous les biens.
Un appartement présent sur le marché depuis longtemps, nécessitant des travaux ou proposé à un tarif manifestement supérieur aux ventes comparables laisse généralement davantage de place à la négociation.
La situation est différente pour un bien rare, doté d’un titre foncier clair, bien situé et correctement valorisé dès sa mise en vente. Sur ce type de produit, plusieurs acheteurs peuvent encore se positionner et limiter la marge de négociation.
Le chiffre de 51,5 % ne doit donc pas être utilisé comme un argument simpliste pour demander une réduction massive sur n’importe quelle propriété.
Il indique que le marché est moins fluide. Il ne prouve pas que chaque bien est surévalué ni que chaque vendeur est prêt à céder.
Pour un acquéreur, la meilleure approche consiste à examiner les ventes comparables, la durée de commercialisation, l’état réel du bien et la situation du propriétaire. Le prix affiché ne constitue qu’un point de départ.
Les vendeurs doivent revoir leur stratégie
Pour les propriétaires, la principale leçon de ce début d’année est assez claire : un prix excessif se paie désormais par un délai de vente plus long.
Lorsque les transactions ralentissent, les acheteurs disposent de davantage de temps pour comparer. Ils repèrent rapidement les annonces présentes depuis plusieurs mois, les photos peu valorisantes, les informations contradictoires et les changements répétés de prix.
Un bien correctement estimé dès le départ conserve un avantage important.
À l’inverse, commencer très haut en prévoyant une forte négociation peut produire l’effet opposé à celui recherché. Le bien manque les premières semaines de commercialisation, qui sont généralement les plus importantes, puis finit par paraître usé aux yeux du marché.
La présentation joue également un rôle plus fort dans un contexte ralenti. Des photographies professionnelles, un dossier juridique préparé et une description précise ne remplacent pas un bon prix, mais ils permettent au bien de ne pas être éliminé dès la première sélection.
Le neuf ne provoque pas davantage de baisse généralisée
Le ralentissement ne concerne pas uniquement les biens anciens.
Au niveau national, le marché du neuf reste confronté à un écart entre les prix de sortie des programmes et les capacités financières d’une partie des acheteurs. Dans le même temps, la hausse des coûts de construction, de l’énergie, des matériaux et de la main-d’œuvre limite la possibilité pour les promoteurs de réduire fortement leurs tarifs.
Cette situation entretient une forme de rigidité.
Les acheteurs jugent certains prix trop élevés, mais les promoteurs ne disposent pas toujours d’une marge suffisante pour les diminuer. Le résultat n’est pas nécessairement une chute des valeurs, mais un allongement des délais de vente et une activité moins soutenue.
À Marrakech, où la demande porte à la fois sur la résidence principale, l’investissement locatif, la résidence secondaire et l’immobilier haut de gamme, cette tension peut prendre des formes très différentes selon les programmes.
Un marché devenu plus exigeant
Les chiffres du premier trimestre 2026 ne permettent pas d’annoncer un krach immobilier à Marrakech. Ils ne permettent pas davantage d’ignorer le ralentissement.
Le nombre de transactions a fortement diminué. Les prix ont commencé à corriger, mais beaucoup moins rapidement que l’activité. Cet écart montre un marché dans lequel acheteurs et vendeurs ont davantage de mal à se rejoindre.
Pour les acquéreurs, la période peut offrir de meilleures possibilités de négociation, à condition de raisonner bien par bien et non à partir d’un pourcentage général.
Pour les propriétaires, elle impose une estimation plus rigoureuse et une commercialisation mieux préparée. Les biens réellement qualitatifs continuent de susciter de l’intérêt. Les autres doivent désormais affronter une concurrence plus visible et des acheteurs plus attentifs.
Le marché marrakchi n’est pas à l’arrêt. Il est simplement devenu moins indulgent envers les prix mal positionnés.
Les données présentées dans cet article correspondent aux informations disponibles à sa date de publication. L’indice des prix des actifs immobiliers mesure l’évolution des transactions enregistrées et ne constitue pas une estimation individuelle de chaque propriété.
Sources
- Indice des prix des actifs immobiliers – premier trimestre 2026, ANCFCC et Bank Al-Maghrib
- Publications de l’indice des prix des actifs immobiliers – ANCFCC
- Indice des prix des actifs immobiliers – premier trimestre 2025
- Immobilier : le neuf ne prend pas le relais de l’ancien – Médias24
- Immobilier au Maroc : l’indice des prix recule au premier trimestre 2026 – LesEco
