Acheter un appartement à Guéliz, une villa avec piscine ou un riad dans la médina demande de prévoir un budget au-delà du prix du bien. Droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire et frais d’agence : chaque poste compte dans le montant à mobiliser.
Pour l’achat classique d’un logement construit et déjà titré, les droits d’enregistrement et de conservation foncière représentent généralement 5,5 % du prix, auxquels s’ajoute un droit fixe de conservation de 100 DH par propriété. Les honoraires du notaire, les frais de formalités et les éventuels honoraires d’agence viennent ensuite.
Voici comment construire votre budget, avec deux simulations détaillées et les points à vérifier avant de vous engager.
Informations vérifiées le 7 septembre 2026. Les exemples sont des simulations, à adapter au bien et au décompte établi par le notaire.
Quels frais faut-il prévoir pour acheter à Marrakech ?
L’expression « frais de notaire » désigne souvent plusieurs dépenses réunies dans un même décompte. Une grande partie correspond pourtant à des droits reversés aux administrations.
Pour un logement construit, déjà immatriculé, acheté dans le cadre d’une cession totale simple, les principaux postes sont les suivants :
| Poste | Base de calcul ou montant |
|---|---|
| Droits d’enregistrement | 4 % dans le cas courant d’un logement construit |
| Conservation foncière | 1,5 % + 100 DH par propriété, avec un minimum de perception de 500 DH |
| Honoraires du notaire | Montant à faire préciser dans un devis, avec la TVA applicable |
| Débours et formalités | Selon les pièces et démarches nécessaires au dossier |
| Honoraires d’agence | Selon les conditions convenues ; barème principal Cameron : 3 % TTC |
| Frais de financement | À ajouter en cas de crédit, selon l’offre bancaire et les garanties |
Ce tableau ne couvre pas toutes les situations. Un terrain nu, un bien non immatriculé, une division parcellaire ou une acquisition bénéficiant d’un régime particulier nécessite un calcul adapté.
Les droits d’enregistrement : 4 % pour un logement construit
Le Code général des impôts prévoit un taux de 4 % pour l’acquisition de locaux construits à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif.
Pour un appartement acheté 2 000 000 DH, le calcul est donc :
2 000 000 × 4 % = 80 000 DH.
Dans cet exemple, le prix déclaré constitue la base retenue pour la simulation, sous réserve des règles fiscales applicables et du contrôle de l’administration.
Attention aux terrains et aux grandes propriétés
Le taux de 4 % ne doit pas être appliqué automatiquement à tous les biens immobiliers.
Les terrains nus et les terrains comportant des constructions destinées à être démolies relèvent en principe d’un taux d’enregistrement de 5 %.
Pour un local construit, le terrain qui l’accompagne bénéficie du taux de 4 % dans la limite de cinq fois la superficie couverte. Une villa implantée sur une très grande parcelle demande donc une vérification particulière : le notaire doit déterminer le traitement de l’ensemble vendu.
La conservation foncière : un poste distinct
Pour une cession totale simple portant sur une propriété déjà immatriculée, le tarif de conservation foncière prévoit un droit proportionnel de 1,5 %, auquel s’ajoute un droit fixe de 100 DH par propriété, avec un minimum de perception de 500 DH.
Sur un bien acheté 2 000 000 DH, cela représente :
2 000 000 × 1,5 % + 100 = 30 100 DH.
Les simulations ci-dessous supposent une seule propriété titrée et aucune opération foncière complémentaire. La création d’un titre, un morcellement ou d’autres formalités peuvent entraîner des droits supplémentaires.
Les honoraires du notaire et les frais de formalités
Les honoraires rémunèrent l’intervention du notaire. Ils doivent être distingués des taxes et droits qu’il collecte pour les reverser aux organismes concernés.
Demandez un décompte prévisionnel détaillé faisant apparaître :
- les droits d’enregistrement ;
- les droits de conservation foncière ;
- les honoraires hors taxes et la TVA applicable ;
- les débours et frais de formalités ;
- les éventuels frais liés au financement ou aux particularités du dossier.
Un pourcentage global annoncé oralement ne permet pas toujours de savoir ce qui est compris. Un décompte écrit permet de comparer votre estimation initiale au montant réellement demandé.
Pour préparer une première enveloppe, vous pouvez utiliser notre simulateur de frais de notaire au Maroc, puis faire confirmer le résultat pour le bien retenu.
Les frais d’agence : vérifier le montant TTC et qui les règle
Le barème principal de Cameron Immobilier Marrakech prévoit des honoraires de transaction de 3 % TTC du prix de vente.
Sur une acquisition à 2 000 000 DH, cela représente 60 000 DH TTC. Sur une acquisition à 4 000 000 DH, le montant est de 120 000 DH TTC.
La partie redevable et les modalités de règlement sont précisées dans les documents applicables au dossier. Consultez nos honoraires et frais d’agence pour connaître le cadre annoncé.
Vérifiez également si les honoraires sont déjà compris dans le montant qui vous est présenté, afin de ne pas les compter deux fois.
Deux exemples de frais d’achat à Marrakech
Les simulations suivantes concernent des logements construits, déjà titrés, achetés sans crédit. Elles supposent :
- un prix du bien hors honoraires d’agence ;
- une seule propriété foncière, sans formalité exceptionnelle ;
- l’application du taux d’enregistrement de 4 % à l’ensemble du bien ;
- des honoraires d’agence de 3 % TTC supportés par l’acquéreur ;
- un paiement conforme et documenté, sans droit d’enregistrement supplémentaire de 2 %.
Les honoraires du notaire et les débours sont des hypothèses de calcul, et non des tarifs garantis ou des devis.
| Poste | Appartement à 2 000 000 DH | Villa à 4 000 000 DH |
|---|---|---|
| Prix du bien | 2 000 000 DH | 4 000 000 DH |
| Enregistrement : 4 % | 80 000 DH | 160 000 DH |
| Conservation : 1,5 % + 100 DH | 30 100 DH | 60 100 DH |
| Honoraires du notaire TTC — hypothèse | 25 000 DH | 45 000 DH |
| Débours et formalités — hypothèse | 2 000 DH | 3 000 DH |
| Honoraires d’agence : 3 % TTC | 60 000 DH | 120 000 DH |
| Total des frais estimés | 197 100 DH | 388 100 DH |
| Budget total estimé | 2 197 100 DH | 4 388 100 DH |
Dans ces deux scénarios, les frais représentent environ 9,9 % et 9,7 % du prix du bien, agence comprise.
Ces résultats montrent pourquoi un budget annoncé simplement comme « 7 % de frais » peut être insuffisant : tout dépend des postes inclus dans ce pourcentage.
Les montants ci-dessus excluent notamment les travaux, l’ameublement, le financement et les frais de transfert ou de conversion de devises.
Achat à crédit : quelles dépenses ajouter ?
Un financement bancaire peut entraîner des frais de dossier, d’expertise, d’assurance et de constitution ou d’inscription des garanties.
Demandez à la banque une proposition détaillée, puis faites rapprocher les frais de garantie du décompte notarial. Cette étape évite les oublis et les doubles comptes.
Vérifiez aussi ce que le prêt finance réellement. Votre apport doit couvrir la part du prix non financée et les frais que la banque ne prend pas en charge.
Les intérêts du crédit doivent, quant à eux, être intégrés au coût du financement sur sa durée.
Depuis juillet 2026 : un droit supplémentaire de 2 % dans certains cas
Pour les actes établis à compter du 1er juillet 2026, le Code général des impôts prévoit un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % pour certaines mutations immobilières dont le prix dépasse 300 000 DH.
Il s’applique lorsque :
- l’acte ne mentionne pas les modalités et les références du règlement ;
- ou le paiement n’utilise pas l’un des moyens admis par le Code général des impôts.
En cas de règlement mixte, en espèces et par un moyen conforme, le texte prévoit l’application du droit supplémentaire à la seule partie payée en espèces.
Ce supplément n’est donc pas une hausse automatique applicable à chaque achat. Pour préparer votre acquisition, faites valider le circuit de paiement et les mentions à intégrer dans l’acte avant tout versement.
Comment préparer votre budget avant de faire une offre ?
Partezz de votre enveloppe disponible, puis réservez le montant nécessaire aux frais et à l’installation. Vous obtiendrez ainsi un plafond de prix cohérent pour votre recherche.
Demandez ensuite un récapitulatif écrit réunissant le prix négocié, les honoraires d’agence à votre charge, le décompte prévisionnel du notaire et les éventuels frais bancaires.
Enfin, distinguez les frais supplémentaires des sommes déjà versées sur le prix : un acompte imputable au prix de vente réduit le solde à payer, il ne s’ajoute pas une seconde fois au budget total. Son traitement doit être clairement prévu dans les documents signés.
Vous pouvez consulter nos biens immobiliers à vendre à Marrakech ou nous confier un mandat de recherche immobilière en précisant dès le départ votre budget global, frais compris.
Sources
- Direction générale des impôts — Code général des impôts 2026 : article 133-I-F pour le taux de 4 %, article 133-I-G pour le taux de 5 %, articles 133-III et 11-II pour le droit supplémentaire lié aux modalités de règlement ; dispositions d’entrée en vigueur au 1er juillet 2026.
- ANCFCC — Tarifs, pièces à fournir et délais des principales formalités foncières : droits applicables à la cession totale d’une propriété immatriculée et distinction avec les autres opérations foncières.
- Cameron Immobilier Marrakech — Honoraires et frais d’agence : barème principal de transaction de 3 % TTC et conditions de prise en charge.
Les simulations illustrent une méthode de calcul. Le montant définitif dépend du dossier et doit être confirmé par le notaire et les professionnels concernés avant signature.
