Marrakech n’est plus simplement une destination touristique à succès.
La ville est devenue l’un des principaux moteurs du tourisme marocain.
Sur les cinq premiers mois de l’année, les hôtels classés de la région Marrakech-Safi ont accueilli plus de 1,65 million de visiteurs, en progression de 7 % sur un an.
Les nuitées ont dépassé 4,7 millions, soit une hausse de 10 %, tandis que le taux d’occupation hôtelier s’est maintenu autour de 70 %.
Dans le même temps, l’aéroport Marrakech-Ménara a accueilli environ 3,8 millions de passagers, en hausse de 11 %.
Les records s’enchaînent.
La vraie question n’est donc plus de savoir si Marrakech attire.
Elle est de savoir jusqu’où cette croissance peut aller.
Marrakech est devenue une destination internationale permanente
Pendant longtemps, Marrakech était perçue comme une destination saisonnière.
Automne.
Printemps.
Quelques périodes fortes autour des fêtes de fin d’année.
Cette logique est progressivement en train de changer.
La ville attire désormais toute l’année :
- week-ends urbains ;
- golf ;
- tourisme de luxe ;
- mariages et événements ;
- séjours bien-être ;
- gastronomie ;
- résidences secondaires ;
- séjours de plusieurs semaines ;
- tourisme professionnel.
Cette diversification est probablement l’un des principaux moteurs de la croissance actuelle.
Marrakech ne dépend plus d’un seul type de visiteur.
L’aéroport joue un rôle déterminant
La croissance touristique de Marrakech ne peut pas être séparée de sa connectivité aérienne.
L’aéroport Marrakech-Ménara continue d’enregistrer une progression importante du trafic, et l’ONDA poursuit parallèlement son programme de développement des infrastructures aéroportuaires.
Pour Marrakech, cette accessibilité est essentielle.
Une destination peut avoir les meilleurs hôtels et les meilleurs restaurants du monde ; si elle nécessite trois correspondances pour être atteinte, son potentiel reste limité.
Marrakech bénéficie au contraire d’une proximité exceptionnelle avec l’Europe.
Paris, Londres, Madrid, Bruxelles ou Milan sont accessibles en quelques heures.
Cette facilité explique en partie pourquoi certains visiteurs ne considèrent plus Marrakech comme un « grand voyage ».
Ils peuvent venir pour trois ou quatre jours.
Et revenir plusieurs fois dans l’année.
L’hôtellerie commence elle aussi à changer d’échelle
L’autre signal intéressant est l’arrivée ou le développement de nouveaux projets hôteliers haut de gamme.
Les grandes enseignes internationales continuent de regarder Marrakech.
Ce mouvement confirme une chose :
les investisseurs professionnels croient eux aussi à la profondeur de la demande.
Ce n’est pas seulement une question de nombre de touristes.
Le marché évolue aussi en qualité.
Marrakech attire davantage de voyageurs recherchant :
- hôtels cinq étoiles ;
- resorts ;
- villas privées ;
- expériences gastronomiques ;
- golf ;
- spas ;
- services personnalisés.
Cette montée en gamme a évidemment des conséquences sur d’autres secteurs de l’économie locale.
Et l’immobilier dans tout ça ?
Le lien existe.
Mais il faut éviter le raccourci simpliste :
plus de touristes = hausse automatique de tous les prix immobiliers.
Ce n’est pas comme cela que fonctionne un marché.
En revanche, une destination touristique durablement attractive crée plusieurs effets.
Elle renforce la demande en résidences secondaires.
Elle soutient certaines formes de location saisonnière.
Elle attire des investisseurs.
Elle développe l’économie des services.
Elle favorise l’installation de nouvelles enseignes.
Et elle augmente la visibilité internationale de la ville.
Pour quelqu’un qui souhaite investir dans l’immobilier à Marrakech, le tourisme constitue donc un élément du raisonnement.
Pas le seul.
Mais certainement l’un des plus importants.
Le succès touristique crée aussi des tensions
Une croissance rapide produit inévitablement des contraintes.
Marrakech doit absorber davantage de visiteurs sans perdre ce qui fait son attractivité.
Cela implique notamment :
- mobilité ;
- circulation ;
- infrastructures ;
- capacité hôtelière ;
- gestion de l’eau ;
- propreté ;
- urbanisme ;
- préservation du patrimoine ;
- qualité des services.
Certains professionnels du secteur hôtelier ont déjà alerté sur une possible tension de l’offre lors des périodes de très forte fréquentation.
Ce phénomène est important.
Une destination qui devient victime de son succès peut progressivement dégrader l’expérience qu’elle propose.
La croissance ne peut donc pas être uniquement quantitative.
Le véritable défi : grandir sans banaliser Marrakech
C’est probablement le sujet central des prochaines années.
Marrakech attire précisément parce qu’elle n’est ni Dubaï, ni Ibiza, ni Paris.
Son identité repose sur un mélange très particulier :
Médina.
Palmeraie.
Atlas.
Architecture.
Jardins.
Golf.
Hôtellerie.
Gastronomie.
Artisanat.
Vie internationale.
La ville doit donc continuer à se moderniser sans devenir une destination touristique interchangeable.
C’est beaucoup plus difficile qu’il n’y paraît.
Construire davantage d’hôtels est relativement simple.
Préserver l’identité d’une destination tout en accueillant plusieurs millions de visiteurs supplémentaires l’est beaucoup moins.
Les événements internationaux vont encore renforcer la visibilité de Marrakech
Le calendrier marocain des prochaines années va également contribuer à maintenir le Royaume sous les projecteurs.
Marrakech bénéficie directement de cette visibilité internationale.
Même lorsque les événements ne se déroulent pas exclusivement dans la ville, l’image du Maroc progresse.
Et Marrakech reste généralement l’une des premières destinations envisagées par les visiteurs étrangers.
Ce phénomène peut continuer à soutenir :
- l’hôtellerie ;
- la restauration ;
- les loisirs ;
- l’événementiel ;
- le golf ;
- les résidences secondaires ;
- l’immobilier haut de gamme à Marrakech.
Jusqu’où Marrakech peut-elle aller ?
Personne ne peut sérieusement donner un plafond.
Mais les fondamentaux restent puissants.
La ville dispose d’une marque internationale exceptionnelle.
Elle est proche de l’Europe.
Son offre touristique est devenue très large.
Sa capacité aérienne progresse.
Les investissements continuent.
Et la demande ne dépend plus uniquement de quelques marchés traditionnels.
La limite de Marrakech ne sera probablement pas son attractivité.
Elle sera plutôt sa capacité à absorber cette attractivité sans détériorer son modèle.
C’est là que se jouera la prochaine étape.
Marrakech ne doit plus seulement attirer. Elle doit durer.
Les chiffres montrent que Marrakech est aujourd’hui dans une dynamique extrêmement forte.
Mais la prochaine réussite de la ville ne se mesurera pas uniquement au nombre de touristes supplémentaires.
Elle dépendra de sa capacité à maintenir :
la qualité de l’expérience,
la valeur de son patrimoine,
la qualité de ses infrastructures,
et l’équilibre entre développement touristique et qualité de vie.
Pour l’immobilier également, c’est essentiel.
Une ville durablement attractive crée davantage de valeur qu’une destination simplement à la mode.
Et c’est probablement là que se trouve aujourd’hui l’un des principaux atouts de Marrakech.
La ville n’a plus vraiment besoin de prouver qu’elle sait attirer.
Elle doit maintenant prouver qu’elle sait transformer ce succès en développement durable.
