Marrakech ne manque plus de voyageurs. Elle commence surtout à manquer de place pour les accueillir.
En 2025, l’aéroport Marrakech-Ménara a franchi pour la première fois le seuil des 10 millions de passagers annuels. Il a représenté à lui seul près de 28 % du trafic aérien national, derrière Casablanca mais très loin devant la plupart des autres plateformes marocaines. Une progression qui confirme le poids touristique de la ville, mais qui place aussi l’aéroport sous une pression croissante.
Aux périodes de forte affluence, les files d’attente, la circulation autour du terminal, la récupération des bagages et les contrôles deviennent régulièrement des points de tension. Le terminal inauguré en 2016 avait permis à Marrakech de changer d’échelle. Moins de dix ans plus tard, sa capacité est déjà rattrapée par la croissance du trafic.
L’Office national des aéroports a donc engagé une nouvelle extension dans le cadre de sa stratégie « Aéroports 2030 ». Le projet ne consiste pas simplement à rénover quelques salles d’embarquement. Il doit modifier en profondeur l’organisation de la plateforme et porter sa capacité à environ 16 millions de passagers par an.
Un marché de travaux attribué pour 1,8 milliard de dirhams
Le marché principal d’extension et de réaménagement des installations terminales a été attribué en août 2025 à Jet Contractors.
Le montant retenu atteint environ 1,806 milliard de dirhams hors taxes et hors droits de douane. Avec la fiscalité et les droits correspondants, le coût annoncé dépasse 2,2 milliards de dirhams. L’estimation initiale de l’ONDA se situait autour de 2,4 milliards de dirhams.
Le projet prévoit de porter la superficie des terminaux à environ 142 000 m². L’objectif de capacité est fixé à 16 millions de passagers par an, contre une capacité de référence indiquée à 7,4 millions dans les documents relatifs au marché.
La différence avec les chiffres auparavant communiqués par l’ONDA peut prêter à confusion. La page officielle consacrée au projet mentionne encore une capacité cible de 11,5 millions de passagers et une superficie d’environ 130 000 m². Elle annonçait également un démarrage des travaux au dernier trimestre 2024.
Les paramètres du projet ont manifestement été revus à la hausse entre les premières études et l’attribution du marché en 2025. Les objectifs de 16 millions de passagers et de 142 000 m² correspondent à la version plus récente présentée lors de l’attribution des travaux.
Un terminal agrandi et entièrement réorganisé
L’extension doit principalement intervenir autour des terminaux existants.
Le sous-sol accueillera notamment les systèmes de tri et de traitement des bagages ainsi que plusieurs locaux techniques. Au rez-de-chaussée, le projet prévoit de nouvelles zones d’enregistrement, des postes de contrôle de sûreté et de police aux frontières, ainsi que des salles d’embarquement.
Une liaison doit également être créée ou réorganisée entre les différents terminaux.
Les étages supérieurs seront consacrés aux parcours de débarquement, aux salles d’embarquement internationales et aux contrôles à l’arrivée. La zone de livraison des bagages doit elle aussi être réaménagée.
L’enjeu est autant une question de surface que d’organisation. Un terminal plus vaste ne résout pas grand-chose lorsque les passagers continuent de se croiser, que les contrôles créent des goulets d’étranglement ou que les bagages arrivent trop lentement.
La stratégie Aéroports 2030 met précisément l’accent sur la fluidité du parcours : enregistrement, contrôle, immigration, embarquement et récupération des bagages. Elle prévoit également une utilisation accrue des outils numériques et des équipements automatisés.
Les accès et le stationnement font également partie du chantier
L’aéroport ne peut pas absorber davantage de passagers sans revoir ses accès terrestres.
Le marché prévoit une extension du stationnement automobile côté ville. Avant même le lancement du chantier principal, l’ONDA avait déjà réorganisé les zones extérieures de Marrakech-Ménara : circuits de circulation, dépose-minute, signalétique et accès aux terminaux selon les compagnies.
Ces changements répondent à un problème quotidien. L’aéroport est situé à seulement quelques kilomètres du centre de Marrakech, ce qui constitue un avantage majeur pour les voyageurs. Mais cette proximité place les flux automobiles au contact direct de quartiers déjà urbanisés et d’axes très fréquentés.
L’augmentation de la capacité du terminal devra donc s’accompagner d’une amélioration durable de la circulation entre l’aéroport, M’Hamid, la Ménara, l’Hivernage, l’Agdal et les principaux axes de sortie de la ville.
Sans transports collectifs efficaces et sans meilleure organisation des taxis, navettes et véhicules privés, une partie des gains obtenus à l’intérieur du terminal pourrait être perdue dans les embouteillages à l’extérieur.
Davantage de place pour les avions
Le développement ne concerne pas uniquement le bâtiment destiné aux passagers.
Dans la présentation générale du projet, l’ONDA prévoit également le doublement de certains accès à la piste afin de fluidifier les procédures avant le décollage. Le stationnement des avions doit être étendu pour permettre l’accueil de 40 appareils de catégorie C sur des postes éloignés.
Cette catégorie comprend notamment de nombreux avions moyen-courriers utilisés sur les liaisons européennes, qui représentent une part importante du trafic de Marrakech.
À plus long terme, les aires de stationnement doivent être réorganisées autour du terminal. L’aéroport dispose actuellement d’une piste principale de 3 100 mètres, capable d’accueillir des appareils long-courriers. L’enjeu immédiat porte donc surtout sur la capacité du terminal, le stationnement des avions et la vitesse de traitement des passagers.
Pourquoi Marrakech a besoin de 16 millions de places
Le chiffre peut sembler très élevé. Il apparaît moins disproportionné lorsqu’on le compare aux 10 millions de passagers déjà enregistrés en 2025.
Une infrastructure ne peut pas être dimensionnée uniquement pour le trafic actuel. Elle doit conserver une réserve suffisante pour absorber plusieurs années de croissance, les périodes de pointe et l’ouverture de nouvelles lignes.
La progression de Marrakech repose principalement sur les liaisons internationales directes. La ville n’est plus seulement reliée aux grands hubs européens. Elle attire progressivement des vols plus longs et une clientèle provenant de marchés plus diversifiés.
La stratégie nationale vise également à préparer les aéroports marocains aux grands rendez-vous internationaux, dont la Coupe du monde 2030. L’événement accélère les investissements, mais il n’explique pas à lui seul le besoin d’extension. Les chiffres de fréquentation montrent que l’aéroport était déjà proche de ses limites bien avant 2030.
En mai 2026, le conseil d’administration de l’ONDA a d’ailleurs confirmé que l’extension de Marrakech-Ménara faisait partie des projets effectivement engagés dans son plan d’action 2026-2028.
Un effet évident sur le tourisme, moins automatique sur l’immobilier
Un aéroport plus grand permet théoriquement d’accueillir davantage de vols, davantage de voyageurs et davantage de compagnies. Pour Marrakech, les conséquences sur le tourisme sont assez directes.
Une meilleure connectivité peut soutenir les hôtels, les maisons d’hôtes, les locations saisonnières, les restaurants, les commerces et les activités de loisirs. Elle facilite également les courts séjours, particulièrement dépendants de la fréquence et de la simplicité des liaisons aériennes.
L’effet sur l’immobilier est plus complexe.
Une ville mieux reliée à l’étranger devient généralement plus accessible aux acheteurs internationaux et aux propriétaires de résidences secondaires. La possibilité de rejoindre Marrakech rapidement depuis Paris, Londres, Madrid, Bruxelles ou d’autres grandes villes européennes constitue déjà l’un de ses principaux arguments.
De nouvelles lignes peuvent élargir cette clientèle et renforcer la demande pour les appartements centraux, les villas entretenues à l’année et les biens intégrés à des résidences disposant de services.
Mais l’agrandissement d’un aéroport ne fait pas mécaniquement monter les prix immobiliers.
La valeur d’un bien dépend toujours de son emplacement précis, de sa qualité, de son environnement, de son prix de départ et de l’équilibre entre l’offre et la demande. Une meilleure desserte aérienne constitue un facteur favorable à l’échelle de la destination. Elle ne transforme pas chaque terrain ou chaque appartement en investissement rentable.
Les quartiers proches ne profiteront pas tous de la même manière
La proximité immédiate d’un aéroport peut être un avantage ou une contrainte.
Pour l’Hivernage, l’Agdal et certaines parties de la Ménara, l’accès rapide au terminal renforce l’intérêt de ces secteurs auprès des voyageurs fréquents, des résidents secondaires et des investisseurs recherchant une localisation centrale.
Pour M’Hamid et les zones situées plus près des infrastructures aéronautiques, l’analyse doit être plus précise. La proximité peut améliorer l’accessibilité et favoriser certaines activités économiques, mais elle peut aussi entraîner davantage de circulation, de bruit et de contraintes d’urbanisme.
La présence d’une vue directe sur les pistes ou d’un accès rapide au terminal ne doit pas être vendue comme un avantage universel. Pour un hôtel, une résidence destinée aux courts séjours ou des bureaux, elle peut être attractive. Pour une villa familiale recherchant le calme, elle peut produire l’effet inverse.
Les projets immobiliers situés autour de l’aéroport doivent également tenir compte des servitudes aéronautiques, des limitations de hauteur et des règles prévues par les documents d’urbanisme.
La location saisonnière pourrait bénéficier de la hausse du trafic
L’augmentation du nombre de passagers peut naturellement alimenter la demande en hébergement de courte durée.
Un voyageur supplémentaire ne correspond cependant pas automatiquement à une nuitée supplémentaire dans un appartement loué sur une plateforme. Une partie des visiteurs séjourne à l’hôtel, chez des proches ou dans des hébergements déjà exploités.
Le marché marrakchi est également devenu plus concurrentiel. De nombreux appartements et villas sont désormais proposés à la nuitée, avec des niveaux de qualité très variables.
L’extension de l’aéroport peut agrandir le volume global de clientèle. Elle ne garantit pas le taux d’occupation d’un logement particulier.
La performance d’un bien continuera de dépendre de son emplacement, de ses avis, de sa gestion, de son prix, de la qualité des photographies et de sa conformité avec la réglementation des locations touristiques.
Présenter le futur aéroport comme la preuve qu’un appartement sera automatiquement rentable serait donc un argument commercial faible.
Le marché haut de gamme regarde surtout la connectivité internationale
Pour l’immobilier premium, l’effet le plus intéressant se trouve probablement dans la multiplication des liaisons directes.
Les acquéreurs de villas, de résidences de marque ou de propriétés de golf ne choisissent pas Marrakech uniquement en fonction du rendement locatif. Ils regardent aussi la facilité avec laquelle ils pourront utiliser leur bien.
Une résidence secondaire perd une partie de son intérêt lorsqu’elle nécessite plusieurs correspondances ou une journée complète de voyage. À l’inverse, une ville accessible en quelques heures et desservie plusieurs fois par semaine peut devenir une véritable extension du lieu de vie principal.
L’extension de Marrakech-Ménara renforce cette logique. Elle permet à la ville de préparer l’arrivée de davantage de vols sans dégrader excessivement l’expérience des voyageurs.
Encore faut-il que les compagnies ouvrent effectivement de nouvelles lignes et que celles-ci soient maintenues dans le temps. Un terminal offre une capacité. Il ne crée pas à lui seul la demande aérienne.
Un chantier à suivre, pas une réalisation déjà acquise
Le projet est engagé et le marché principal a été attribué. Cela ne signifie pas que le calendrier est définitivement sécurisé.
Les extensions d’aéroports sont des opérations complexes. Les travaux doivent être réalisés tout en maintenant l’activité, en respectant des contraintes de sûreté strictes et en limitant les perturbations pour les passagers.
Des évolutions de programme, des ajustements techniques et des retards restent possibles.
La différence entre les premières données publiées par l’ONDA et les paramètres plus récents du marché montre d’ailleurs que le projet a déjà changé d’échelle. Les acheteurs et professionnels de l’immobilier doivent donc éviter d’annoncer une date de livraison précise tant qu’elle n’a pas été officiellement confirmée.
La seule certitude est que Marrakech-Ménara ne peut plus rester dans sa configuration actuelle.
Avec plus de 10 millions de passagers en 2025 et une fréquentation appelée à progresser, l’extension ne relève plus du confort. Elle devient une infrastructure essentielle au développement de la ville.
Pour l’immobilier, son impact sera réel mais diffus : davantage de visibilité internationale, une accessibilité renforcée et potentiellement une clientèle plus large. La hausse de la valeur d’un bien, elle, continuera de se décider à une échelle beaucoup plus précise — rue par rue, résidence par résidence et projet par projet.
Cet article présente les informations disponibles à sa date de publication. Les capacités, calendriers et caractéristiques du projet peuvent encore évoluer au cours de sa réalisation.
