Depuis le 1er juillet 2026, la manière dont le prix d’un bien immobilier est payé doit apparaître clairement dans l’acte de vente.
La Loi de finances 2026 a instauré un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % pour certaines transactions dont le règlement ne peut pas être correctement justifié ou suivi. La mesure concerne les ventes immobilières d’un montant supérieur à 300 000 dirhams.
Il ne s’agit donc pas d’une hausse générale des droits d’enregistrement. Un acheteur qui règle le prix par un moyen reconnu et dont les références figurent dans l’acte n’a pas, en principe, à supporter ces 2 % supplémentaires.
Le changement est néanmoins important. Dans une transaction immobilière, un paiement réellement effectué par voie bancaire ne suffit plus si l’acte reste imprécis sur ses modalités.
Un droit supplémentaire en cas de paiement mal documenté
Le nouveau dispositif vise les mutations à titre onéreux de biens immeubles et de droits réels immobiliers dont le prix dépasse 300 000 dirhams.
Le droit supplémentaire de 2 % peut être appliqué dans deux cas : lorsque l’acte ne précise pas les modalités et les références du paiement, ou lorsque le règlement a été effectué par un moyen qui n’est pas admis fiscalement.
La rédaction de l’acte prend ici toute son importance.
Un virement bancaire peut avoir été exécuté correctement, mais ses références doivent pouvoir être rapprochées du prix mentionné dans la vente. Même chose pour un chèque : son numéro, son montant et les informations permettant de l’identifier doivent être communiqués au professionnel chargé de préparer l’acte.
Cette règle s’applique aux actes et conventions établis depuis le 1er juillet 2026.
Les moyens de règlement reconnus
Le Code général des impôts prévoit plusieurs moyens permettant d’assurer la traçabilité d’une opération. Parmi eux figurent notamment le virement bancaire, le chèque barré non endossable, les effets de commerce, les procédés électroniques de paiement et certains mécanismes de compensation lorsqu’ils sont formalisés.
Dans la majorité des ventes immobilières classiques, le virement bancaire et le chèque barré restent les solutions les plus courantes.
Le dépôt bancaire est également reconnu comme un mode de règlement admis, sous réserve de pouvoir être identifié et d’être correctement mentionné dans l’acte.
Cette dernière précision est importante, car la réforme a parfois été présentée de manière trop rapide comme une interdiction complète de tout paiement en espèces.
Le paiement en espèces n’est pas formellement interdit
La nouvelle mesure ne rend pas l’usage des espèces illégal dans toutes les circonstances. Elle pénalise surtout l’absence de traçabilité.
Un paiement remis directement entre les parties, sans référence bancaire et sans justificatif exploitable, peut entraîner l’application du droit supplémentaire de 2 %.
La Direction générale des impôts a toutefois précisé, à la suite d’une demande du Conseil national de l’ordre des notaires, qu’un dépôt bancaire effectué en espèces avant la signature peut être considéré comme un mode de règlement admis.
Cela peut notamment concerner un dépôt effectué auprès d’une banque entre les parties ou sur un compte ouvert auprès du notaire. Pour que l’opération soit reconnue, les références du dépôt doivent figurer dans l’acte.
La différence est donc nette entre une somme remise de manière informelle et un dépôt bancaire identifié, documenté et intégré au dossier de vente.
Une taxation limitée à la fraction non traçable
Lorsque seule une partie du prix est réglée par un moyen non admis, les 2 % supplémentaires ne sont pas nécessairement calculés sur l’ensemble de la transaction.
Prenons le cas d’un appartement vendu 1 500 000 dirhams. Si 1 300 000 dirhams sont réglés par virement bancaire et que 200 000 dirhams sont remis directement sans justificatif reconnu, le droit supplémentaire peut être calculé uniquement sur cette dernière somme.
Le coût additionnel serait alors de 4 000 dirhams.
La situation est différente lorsque l’acte ne permet pas du tout de déterminer comment le prix a été réglé. En l’absence de références et de ventilation claire, l’administration peut appliquer le droit supplémentaire à la totalité du montant déclaré.
Pour une vente de 1 500 000 dirhams, l’enjeu pourrait alors atteindre 30 000 dirhams.
Ce que doivent vérifier les acheteurs
Dans la pratique, la nouvelle règle impose surtout davantage de rigueur avant la signature.
Le mode de paiement doit être défini suffisamment tôt avec le notaire et, le cas échéant, avec la banque qui détient ou transfère les fonds. Cette anticipation est particulièrement importante lorsque le prix provient de plusieurs comptes, d’un financement bancaire ou d’un transfert effectué depuis l’étranger.
Les avis de virement, copies de chèques, attestations bancaires et reçus de dépôt doivent être conservés. Leurs montants doivent correspondre à ceux indiqués dans l’acte.
Avant de signer, l’acquéreur doit également vérifier que le projet d’acte reprend correctement les dates, les montants et les références des différentes opérations.
Ce contrôle peut sembler formel. Il ne l’est pas. Une référence manquante ou une modalité de paiement trop vaguement décrite peut désormais avoir une conséquence fiscale directe.
Les vendeurs sont également concernés
La mesure vise le règlement du prix, mais elle ne concerne pas uniquement l’acquéreur.
Le vendeur doit pouvoir expliquer comment les fonds lui ont été remis et fournir les éléments nécessaires à la préparation de l’acte. Toute demande consistant à régler une partie du prix en dehors du circuit documenté fragilise l’opération.
Au-delà du risque fiscal, un paiement informel peut également créer un désaccord sur le montant réellement versé ou sur la date à laquelle il a été reçu.
Pour les professionnels de l’immobilier, ce sujet doit donc être abordé dès que les parties se mettent d’accord sur le prix et sur les conditions de la vente, et non la veille du rendez-vous chez le notaire.
Qu’en est-il des achats financés par un crédit ?
Une acquisition financée par un établissement de crédit bénéficie, par nature, d’une traçabilité bancaire.
Lorsque le financement et le déblocage des fonds sont clairement indiqués dans l’acte, le droit supplémentaire de 2 % n’a pas vocation à s’appliquer.
Les avances déjà versées peuvent également être admises lorsqu’elles ont été réglées par un moyen reconnu et que leurs références sont reprises dans l’acte définitif.
L’administration a par ailleurs précisé qu’une éventuelle réévaluation ultérieure de la valeur du bien ne déclenchait pas, à elle seule, ce droit supplémentaire. Celui-ci est lié aux modalités de paiement du prix figurant dans l’acte.
Une réforme qui change surtout les habitudes
La Loi de finances 2026 ne modifie pas le fonctionnement général d’une vente immobilière. Elle ajoute cependant une exigence qui ne peut plus être traitée comme un détail : chaque mouvement de fonds doit pouvoir être identifié.
À Marrakech, où une partie importante des acquisitions est réalisée par des Marocains résidant à l’étranger ou par des acheteurs internationaux, cette préparation doit commencer en amont. Un transfert depuis l’étranger peut nécessiter des délais bancaires, des justificatifs supplémentaires et une coordination précise avec le notaire.
Le bon réflexe consiste à arrêter le circuit de paiement avant la signature, puis à vérifier que chaque règlement apparaît correctement dans le projet d’acte.
Les 2 % supplémentaires ne sont pas une taxe automatique sur l’achat immobilier. Ils constituent le coût potentiel d’un paiement qui n’a pas été suffisamment tracé ou documenté.
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Les informations présentées dans cet article sont générales et correspondent à la réglementation disponible à sa date de publication. Elles ne remplacent pas les conseils personnalisés d’un notaire, d’un avocat ou d’un professionnel de la fiscalité.
Sources
- Code général des impôts 2026 — ministère de l’Économie et des Finances
- Note synthétique des mesures fiscales de la Loi de finances 2026 — Direction générale des impôts
- Loi de finances 2026 — ministère de l’Économie et des Finances
- Immobilier : les paiements en espèces fortement pénalisés — Médias24
- Droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % : les précisions de la DGI — EcoActu
