Lorsqu’on interroge les propriétaires et les professionnels installés depuis longtemps à Marrakech, le constat semble évident : les prix immobiliers ont fortement augmenté.
Des terrains autrefois proposés à quelques centaines de dirhams le mètre carré se négocient désormais deux fois plus cher. Certaines villas achetées avant la pandémie sont remises sur le marché avec plusieurs millions de dirhams supplémentaires. Dans l’Hivernage, à Guéliz, en Médina ou autour des golfs, les meilleurs biens atteignent des niveaux qui auraient semblé exceptionnels dix ans auparavant.
Pourtant, les statistiques officielles présentent une évolution beaucoup plus modérée, avec plusieurs périodes de baisse.
Les deux observations peuvent être exactes.
Le marché immobilier de Marrakech n’a pas doublé dans son ensemble. En revanche, certains terrains, villas, riads et appartements haut de gamme ont effectivement gagné 50 %, 80 %, voire 100 % dans les secteurs les plus recherchés.
La véritable évolution du marché marrakchi ne peut donc pas être résumée par une courbe unique.
Pourquoi les chiffres sur Marrakech semblent-ils se contredire ?
Pour comprendre l’évolution des prix immobiliers à Marrakech, il faut d’abord distinguer trois types de données.
Les prix enregistrés par l’ANCFCC
L’Indice des prix des actifs immobiliers est produit par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie.
Il repose sur la méthode dite des ventes répétées. Seuls sont pris en compte les biens ayant fait l’objet d’au moins deux transactions enregistrées pendant la période étudiée. L’indice couvre les appartements, maisons, villas, terrains urbains et biens professionnels.
Cette méthode est utile pour observer une tendance générale, mais elle présente plusieurs limites pour Marrakech.
Elle représente imparfaitement :
- les programmes neufs ;
- les propriétés exceptionnelles rarement revendues ;
- les riads profondément transformés ;
- les nouvelles résidences golfiques ;
- les biens achetés sous une forme puis revendus après rénovation ;
- les zones périphériques récemment ouvertes à l’urbanisation.
Un terrain vendu nu, puis transformé en projet résidentiel, ne constitue plus exactement le même produit. Il est donc difficile d’en suivre l’évolution par une simple méthode de ventes répétées.
Les prix affichés dans les annonces
Les portails immobiliers, agences et propriétaires communiquent généralement des prix demandés.
Or le prix affiché n’est pas nécessairement le prix signé devant le notaire.
Dans un marché en forte demande, l’écart peut être réduit. Dans un marché plus lent, un bien proposé à 5 millions de dirhams peut finalement être vendu 4,3 ou 4,5 millions.
Les annonces sont utiles pour mesurer les ambitions des vendeurs et les niveaux de marché visibles. Elles ne constituent pas une base parfaitement fiable pour calculer une évolution historique.
Les études portant sur le marché haut de gamme
Les cabinets internationaux suivent principalement les propriétés de prestige, les résidences de marque, les villas golfiques et les riads d’exception.
Leurs résultats peuvent donc être très différents de l’indice général.
En 2026, Knight Frank estime que les biens résidentiels prime à Marrakech se situent généralement entre 5 500 et 7 000 euros par mètre carré, avec des montants supérieurs pour certaines villas exceptionnelles. Le cabinet estime également que les prix prime ont progressé de 16 % depuis 2023.
Ces chiffres ne représentent pas l’appartement moyen de Marrakech.
Ils décrivent un segment précis, mais particulièrement visible.
2016 : un marché déjà très segmenté
En 2016, l’indice officiel des prix immobiliers de Marrakech progresse de seulement 0,7 % sur l’année.
Cette moyenne recouvre une augmentation de 2,2 % pour les appartements, une hausse de 8,7 % pour les locaux commerciaux et une diminution de 1,9 % pour les terrains.
À première vue, le marché paraît donc presque stable.
Mais, la même année, les appartements liés au projet Four Seasons de M Avenue étaient commercialisés autour de 30 000 à 35 000 dirhams le mètre carré selon leur emplacement. Ce niveau était déjà très supérieur au prix de l’immobilier résidentiel ordinaire de la ville.
Marrakech possédait donc déjà deux marchés :
- un marché résidentiel local relativement stable ;
- un marché premium ciblant une clientèle marocaine fortunée et internationale.
La différence est qu’en 2016 le marché premium concernait encore un nombre limité d’adresses et de programmes.
2017-2021 : une période moins haussière qu’on ne l’imagine
La décennie n’a pas été une longue ligne droite.
Après une reprise en 2017, les données officielles enregistrent plusieurs corrections. Au premier trimestre 2018, l’indice de Marrakech baisse notamment de 6,6 % par rapport au trimestre précédent, avec un recul de 11,9 % pour le foncier et de 1,9 % pour les appartements.
La période 2018-2021 est marquée par :
- un ralentissement de plusieurs programmes ;
- une demande internationale plus irrégulière ;
- une forte négociation sur les biens anciens ;
- puis la fermeture des frontières et l’arrêt brutal du tourisme pendant la crise sanitaire.
Au quatrième trimestre 2021, l’indice national enregistrait encore un recul annuel important, notamment sur les appartements et les villas.
Cela ne signifie pas que tous les propriétaires de Marrakech ont perdu de l’argent.
Un appartement bien acheté à Guéliz pouvait conserver sa valeur. Un riad rénové pouvait progresser. Une villa bénéficiant d’un terrain exceptionnel pouvait se valoriser.
Mais entre 2017 et 2021, le marché ne connaissait pas encore la hausse généralisée des prix affichés observée après la pandémie.
2022-2023 : le redémarrage du marché marrakchi
La sortie de la crise sanitaire marque une rupture.
Marrakech redevient rapidement une destination recherchée par :
- les résidents secondaires ;
- les Marocains résidant à l’étranger ;
- les Français, Belges, Suisses et Britanniques ;
- les entrepreneurs travaillant à distance ;
- les familles souhaitant s’installer au Maroc ;
- les investisseurs en location saisonnière.
Le marché locatif joue également un rôle important. De nombreux acheteurs commencent par louer une villa ou un riad pendant plusieurs mois avant d’envisager une acquisition.
Knight Frank décrit cette évolution comme un parcours « location d’abord, achat ensuite », particulièrement présent sur le marché haut de gamme. Le cabinet relève également une diversification de la clientèle internationale et un rajeunissement du profil des acquéreurs.
La demande ne porte cependant pas sur tous les biens.
Les acheteurs recherchent prioritairement :
- des villas terminées et immédiatement habitables ;
- des résidences correctement gérées ;
- de grands espaces extérieurs ;
- des biens rénovés avec cohérence ;
- des propriétés juridiquement claires ;
- des emplacements accessibles depuis le centre.
Cette sélection crée progressivement un marché à deux vitesses.
2024 : certains prix doublent réellement
L’accélération devient beaucoup plus visible en 2024.
Médias24 rapporte alors que certains quartiers de Marrakech ont vu leur prix au mètre carré doubler en deux ou trois ans.
Un professionnel interrogé donne l’exemple de terrains destinés à des villas, auparavant proposés autour de 2 000 dirhams le mètre carré, puis commercialisés autour de 4 000 dirhams.
Ce témoignage ne signifie pas que tous les terrains de Marrakech ont doublé.
Il confirme néanmoins que ton observation de terrain est réelle : le doublement existe, mais sur des zones et des produits particuliers.
La hausse se concentre notamment sur :
- certains axes périphériques devenus constructibles ou plus accessibles ;
- les terrains proches des domaines golfiques ;
- les parcelles adaptées aux résidences fermées ;
- les villas immédiatement habitables ;
- les propriétés répondant aux standards internationaux ;
- les biens disposant d’une réelle rareté.
La perspective du Mondial 2030, les projets ferroviaires, l’extension des capacités aéroportuaires et la forte reprise touristique renforcent également les anticipations des propriétaires et des promoteurs.
Mais il faut rester précis : une anticipation de développement n’est pas encore une transaction.
Certains terrains ont réellement doublé. D’autres sont simplement affichés deux fois plus cher sans avoir encore trouvé d’acquéreur.
2025-2026 : l’écart se creuse entre le marché général et les meilleurs biens
Les chiffres de 2025 illustrent parfaitement le paradoxe marrakchi.
Sur l’ensemble de l’année, l’indice officiel indique une progression moyenne de seulement 1 % à Marrakech, tandis que le nombre de transactions augmente de 24,1 %.
Dans le même temps, Knight Frank observe une progression de 16 % des valeurs prime depuis 2023 et estime que certains biens d’Amelkis, Royal Palm, de la Palmeraie ou de la Médina ont encore gagné entre 10 % et 15 % en deux ans.
Ces deux résultats ne sont pas incompatibles.
Ils signifient que :
- le marché ordinaire a progressé modérément ;
- certains biens anciens ou périphériques ont stagné ;
- les propriétés haut de gamme et rares ont augmenté beaucoup plus vite ;
- le foncier stratégique a parfois connu une hausse spectaculaire.
Le premier trimestre 2026 confirme également que le marché n’est pas devenu invulnérable.
À Marrakech, l’indice officiel recule de 1,5 % par rapport au trimestre précédent. Les appartements baissent de 1,8 %, les maisons de 3,4 %, tandis que les villas restent pratiquement stables à +0,1 %. Dans le même temps, les transactions chutent de 51,5 %.
Cette baisse trimestrielle ne détruit pas la hausse accumulée sur certains produits depuis 2020.
Elle indique surtout qu’au début de l’année 2026, les acheteurs ont refusé de suivre automatiquement les ambitions des vendeurs.
Les appartements à Guéliz et dans l’Hivernage ont-ils doublé ?
Pas dans leur ensemble.
Un appartement ancien sans terrasse, sans parking ou situé dans une résidence mal entretenue n’a pas nécessairement doublé en dix ans.
En revanche, plusieurs catégories ont connu une forte progression :
- appartements récents avec terrasse ;
- résidences avec piscine et stationnement ;
- programmes proches de M Avenue ;
- penthouses et derniers étages ;
- biens entièrement rénovés ;
- appartements adaptés à une clientèle internationale.
Le marché central s’est fortement polarisé.
Un appartement ordinaire à Guéliz peut rester proche des niveaux moyens du marché, tandis qu’un bien neuf ou exceptionnel situé quelques rues plus loin peut être proposé deux ou trois fois plus cher au mètre carré.
C’est pourquoi une moyenne de quartier devient rapidement trompeuse.
Pour observer les biens actuellement disponibles, il est préférable de comparer directement les appartements à vendre à Marrakech selon la résidence, l’état, l’étage et les prestations.
Les villas ont-elles davantage progressé ?
Les villas constituent probablement l’un des segments ayant le mieux performé depuis la pandémie.
La demande s’est déplacée vers :
- les domaines golfiques ;
- Amelkis et Al Maaden ;
- Royal Palm et la route d’Amizmiz ;
- la Palmeraie ;
- les résidences sécurisées ;
- les propriétés situées à quinze ou vingt minutes du centre.
Cette hausse ne concerne toutefois pas toutes les maisons.
Une villa ancienne, énergivore, mal construite ou située dans une résidence peu entretenue ne suit pas la même évolution qu’une propriété rénovée sur un beau terrain.
Knight Frank décrit d’ailleurs un marché à deux vitesses, où la demande se concentre dans les communautés établies, bien gérées et offrant une qualité de construction identifiable.
Les acquéreurs peuvent comparer les villas à vendre à Marrakech, mais le prix au mètre carré habitable ne suffit pas.
La superficie du terrain, la qualité du jardin, la résidence, la construction et le coût futur de l’entretien jouent un rôle majeur.
Les riads ont-ils réellement explosé ?
Le marché des riads a connu une hausse particulièrement visible depuis 2020.
Selon un professionnel de Sotheby’s Realty cité par The Times, les prix des riads auraient progressé de 5 % à 10 % entre 2020 et le milieu de l’année 2023, avant une nouvelle hausse estimée à environ 15 % au cours des douze mois suivants.
Cette progression concerne principalement les riads :
- situés dans les quartiers les plus recherchés ;
- accessibles ou proches d’un parking ;
- correctement rénovés ;
- disposant de plusieurs suites ;
- adaptés à une exploitation touristique ;
- juridiquement et administrativement structurés.
À l’inverse, un riad nécessitant une rénovation lourde ne peut pas être comparé à une maison d’hôtes terminée.
L’augmentation du prix final reflète souvent à la fois :
- la hausse de la valeur du foncier ;
- le coût des travaux ;
- la qualité de la rénovation ;
- les autorisations obtenues ;
- le mobilier ;
- la capacité d’exploitation.
Il faut donc comparer les riads à vendre à Marrakech à niveau de finition et usage équivalents.
Le foncier est-il le segment qui a le plus augmenté ?
Sur certaines zones, oui.
Le foncier possède une caractéristique particulière : sa valeur peut changer très rapidement lorsqu’un secteur bénéficie d’un nouvel accès, d’un équipement ou d’une modification de son potentiel de construction.
En février 2025, des professionnels interrogés par Médias24 évoquaient également des terrains passés approximativement de 500 à 1 000 dirhams le mètre carré depuis 2024 dans certaines zones périphériques.
Il ne s’agit pas d’une moyenne officielle.
Ces exemples montrent toutefois que les plus fortes hausses observées à Marrakech se situent souvent sur le foncier et sur les produits créés à partir de ce foncier.
Un terrain vendu 500 dirhams le mètre carré ne devient pas automatiquement intéressant à 1 000 dirhams.
Sa valeur dépend toujours :
- du zonage ;
- de la constructibilité ;
- de la voie d’accès ;
- des réseaux ;
- de la superficie minimale ;
- du coefficient de construction ;
- des autorisations réellement envisageables.
Tableau de lecture de l’évolution sur dix ans
| Segment | Évolution observée entre 2016 et 2026 |
|---|---|
| Immobilier résidentiel général | Progression modérée et irrégulière selon l’indice officiel |
| Appartements anciens ordinaires | Stabilité ou hausse limitée selon la résidence |
| Appartements centraux récents | Hausse importante pour les meilleurs produits |
| Villas golfiques et propriétés rénovées | Forte progression depuis 2020 |
| Riads rénovés et exploitables | Hausse nette, particulièrement depuis 2022 |
| Foncier stratégique | Doublement constaté dans certaines zones |
| Biens surévalués ou avec défauts | Progression faible, délais de vente plus longs |
| Immobilier prime | +16 % depuis 2023 selon Knight Frank |
Le tableau ne constitue pas un indice de prix.
Il résume les tendances documentées par les statistiques officielles, la presse économique et les études consacrées au marché haut de gamme.
Pourquoi certains propriétaires ont-ils réellement doublé leur investissement ?
Un propriétaire ayant acheté au bon moment peut avoir bénéficié de plusieurs effets simultanés.
La hausse du terrain
La valeur foncière peut avoir doublé avant même de tenir compte du bâtiment.
La rénovation
Une villa ou un riad rénové ne correspond plus au bien initialement acheté.
Une partie de la hausse apparente rémunère les travaux et le risque pris par le propriétaire.
Le changement de clientèle
Un bien autrefois vendu principalement à une clientèle locale peut désormais être proposé à des acquéreurs internationaux disposant d’un budget supérieur.
La rareté
Les belles propriétés terminées restent peu nombreuses.
Un acquéreur pressé de s’installer peut préférer payer davantage plutôt que gérer deux années de chantier.
L’évolution de l’environnement
Restaurants, écoles internationales, commerces, routes et équipements peuvent modifier durablement l’attractivité d’un secteur.
Ce que l’on ne peut pas affirmer sérieusement
Il serait faux d’écrire :
« Tous les prix immobiliers de Marrakech ont doublé depuis 2016. »
Mais il serait tout aussi faux d’affirmer :
« Les prix sont restés pratiquement stables pendant dix ans. »
La formulation correcte est la suivante :
Le marché général de Marrakech a progressé de manière irrégulière, tandis que certains micro-marchés — foncier stratégique, villas golfiques, riads rénovés et immobilier prime — ont connu des hausses beaucoup plus fortes, pouvant atteindre ou dépasser 100 % dans certains cas.
Il n’existe pas actuellement de base publique suffisamment précise permettant de produire une courbe fiable sur dix ans pour chaque quartier et chaque type de bien.
Un graphique unique intitulé « évolution du prix moyen à Marrakech » donnerait donc une précision trompeuse.
Que signifie cette évolution pour un acheteur en 2026 ?
La hausse passée ne garantit pas la hausse future.
Un bien ayant doublé depuis 2020 peut être correctement valorisé, mais il peut également être proposé trop cher par un propriétaire extrapolant les dernières années.
Avant d’acheter un bien immobilier à Marrakech, il faut examiner :
- le prix auquel les biens comparables se vendent réellement ;
- l’évolution précise du secteur ;
- la qualité du produit ;
- le coût des éventuels travaux ;
- la facilité de location ;
- la liquidité à la revente.
La bonne question n’est pas seulement de savoir combien le vendeur a payé.
Elle est de déterminer ce que le bien vaut aujourd’hui face aux alternatives disponibles.
Conclusion : Marrakech n’a pas doublé, mais une partie du marché, oui
Entre 2016 et 2026, l’immobilier marrakchi a profondément changé.
La ville a attiré une clientèle internationale plus large. Les résidences golfiques se sont développées. Les riads rénovés sont devenus des actifs recherchés. Le foncier constructible s’est raréfié dans certains secteurs et le coût de production des nouveaux biens a augmenté.
Cette transformation n’a pas bénéficié uniformément à toutes les propriétés.
Les données officielles montrent un marché général beaucoup plus modéré, avec des phases de hausse, de baisse et de stabilisation.
Mais les observations de terrain et les études du marché haut de gamme confirment une forte appréciation de certains actifs.
Oui, certains biens ont presque doublé ou réellement doublé.
Mais ils ont doublé parce qu’ils cumulaient généralement plusieurs avantages : emplacement, rareté, terrain, rénovation, qualité d’exploitation ou changement profond de leur environnement.
La leçon des dix dernières années est donc moins spectaculaire, mais plus utile :
À Marrakech, ce n’est pas toute la ville qui augmente au même rythme. Ce sont les bons biens, dans les bons secteurs et achetés au bon prix, qui créent les plus fortes valorisations.
Pour approfondir les différences entre les secteurs, la page Immobilier à Marrakech présente les principaux types de biens et les logiques de marché à prendre en compte.
Sources principales utilisées
- Bank Al-Maghrib et ANCFCC, Indice des prix des actifs immobiliers
- Knight Frank, Marrakesh Residential Market Insight 2026
- Médias24, enquêtes sur l’évolution du foncier et de l’immobilier à Marrakech
- Presse immobilière internationale pour le marché des riads et des propriétés prime
Données vérifiées en août 2026. Les exemples de doublement concernent des secteurs et des produits particuliers et ne doivent pas être appliqués à l’ensemble du marché immobilier de Marrakech.
