Vendre un appartement à Marrakech depuis Paris, acheter une villa sans pouvoir assister à la signature ou confier la gestion d’une succession à un proche reste parfaitement possible.
Mais depuis le 1er juin 2026, une procuration immobilière ne peut plus être traitée comme un simple document que l’on signe, légalise puis transmet au notaire.
Les procurations officielles portant sur des droits réels immobiliers doivent désormais être inscrites dans un registre tenu par les tribunaux de première instance et relié à un registre électronique national.
La réforme vise un problème ancien : les ventes réalisées à partir de procurations falsifiées, périmées, révoquées ou utilisées au-delà des pouvoirs réellement accordés par le propriétaire.
Elle concerne directement les Marocains résidant à l’étranger, les propriétaires étrangers, les familles en indivision et, plus largement, toutes les personnes qui souhaitent acheter ou vendre un bien sans être physiquement présentes au Maroc.
Un registre national devenu opérationnel en juin 2026
Le principe du registre ne date pas de cette année.
La loi n° 31.18, adoptée en 2019, avait déjà prévu la création d’un registre consacré aux procurations officielles portant sur les droits réels. Son application avait néanmoins été retardée dans l’attente des textes réglementaires et des outils techniques nécessaires.
Le décret n° 2.23.101 du 22 octobre 2024 a précisé l’organisation du registre. Un arrêté ministériel publié en octobre 2025 a ensuite établi les différents formulaires et certificats nécessaires.
Le ministère de la Justice a finalement fixé l’entrée en application effective du dispositif au 1er juin 2026. Depuis cette date, les tribunaux de première instance du Royaume reçoivent les demandes d’inscription.
La réforme ajoute donc une étape obligatoire entre la rédaction de la procuration et son utilisation dans une opération immobilière.
Quelles procurations sont concernées ?
Le registre ne concerne pas toutes les procurations de la vie courante.
Il vise les mandats officiels donnés pour accomplir un acte portant sur un droit réel immobilier.
Cela peut notamment concerner une procuration permettant de :
- vendre ou acheter un bien immobilier ;
- donner ou partager un bien ;
- constituer ou lever une hypothèque ;
- créer, modifier ou supprimer un usufruit ;
- intervenir dans une opération de partage ou de succession ;
- signer certains actes modifiant un droit portant sur un immeuble ;
- consentir ou supprimer une servitude ;
- accomplir des formalités directement liées au transfert d’un droit réel.
La procuration doit décrire suffisamment clairement les pouvoirs accordés au mandataire.
Un mandat rédigé de manière trop générale peut créer une difficulté lorsque l’acte envisagé exige une autorisation précise. Donner le pouvoir de « gérer les affaires immobilières » ne revient pas nécessairement à donner expressément le pouvoir de vendre un bien déterminé, d’en fixer le prix et d’en recevoir le paiement.
L’inscription n’est pas une simple formalité administrative
Le registre doit permettre de connaître la date de la procuration, l’identité du propriétaire, celle du mandataire, la nature des pouvoirs accordés et les éventuelles modifications apportées au mandat.
Selon le nouveau dispositif, la procuration portant sur les droits réels ne produit ses effets qu’à compter de son inscription.
Autrement dit, la seule existence d’un document signé ne suffit plus pour utiliser une procuration dans une transaction soumise à cette réglementation. L’acte doit également avoir accompli la formalité de publicité prévue par la loi.
Cette exigence constitue le cœur de la réforme.
Elle permet au notaire, à l’adoul, à l’avocat habilité, au conservateur foncier ou au juge de ne plus dépendre uniquement de la copie papier présentée par le mandataire.
Le professionnel peut vérifier qu’un mandat a bien été enregistré et que son contenu correspond à l’opération envisagée.
Qui procède à l’inscription ?
La démarche ne consiste pas simplement, pour le propriétaire, à déposer lui-même une feuille au tribunal.
La procuration immobilière doit être préparée avec l’intervention d’un professionnel légalement habilité. Selon la nature de l’acte et la procédure choisie, il peut notamment s’agir d’un notaire, d’un adoul ou d’un avocat agréé près la Cour de cassation.
Le professionnel chargé de la procuration présente la demande d’inscription auprès du greffe du tribunal de première instance compétent.
Le greffe vérifie la régularité formelle du dossier, l’identité des personnes concernées, la qualité du rédacteur et les mentions figurant dans la procuration. Après inscription, une attestation officielle est délivrée.
Le registre local est tenu sous forme électronique et alimente le registre national placé sous l’autorité du ministère de la Justice.
Pourquoi cette réforme était-elle nécessaire ?
Une procuration donne à une personne le pouvoir d’agir au nom d’une autre.
Dans une transaction immobilière, ce pouvoir peut être considérable. Le mandataire peut être autorisé à signer une promesse, conclure une vente définitive, accepter un prix et accomplir les formalités nécessaires au transfert de propriété.
Cette organisation est indispensable pour les personnes qui vivent à l’étranger, qui ne peuvent pas se déplacer ou qui souhaitent être représentées dans une succession.
Mais elle peut aussi être détournée.
Les litiges immobiliers ont parfois porté sur de fausses signatures, des procurations anciennes utilisées plusieurs années après leur rédaction, des mandats révoqués mais encore présentés comme valables ou des documents dont le contenu avait été modifié.
Le registre ne rendra pas toute fraude impossible. Il supprime néanmoins une faille importante : l’absence, jusqu’ici, de base nationale permettant de retracer systématiquement la vie de la procuration.
Acheter un bien représenté par procuration : les vérifications indispensables
Lorsqu’un vendeur n’est pas présent et se fait représenter, l’acquéreur ne doit pas se contenter d’une photocopie de la procuration.
Avant de signer, il faut vérifier plusieurs éléments.
L’identité exacte du propriétaire
Le nom figurant sur la procuration doit correspondre à celui inscrit sur le titre foncier et sur les documents d’identité du vendeur.
Une différence d’orthographe, un changement d’état civil ou l’utilisation de plusieurs passeports doit être expliqué et documenté.
L’identité du mandataire
La personne présente lors de la signature doit être exactement celle désignée par la procuration.
Son identité doit être contrôlée à partir d’un document officiel en cours de validité.
Le bien concerné
Une bonne procuration immobilière doit permettre d’identifier précisément le bien.
Le numéro du titre foncier, l’adresse et les principales références de la propriété doivent être vérifiés. Une procuration ancienne peut mentionner un titre modifié à la suite d’une division, d’une fusion ou d’une mise en copropriété.
L’étendue des pouvoirs
Le mandataire doit disposer du pouvoir nécessaire pour accomplir l’acte envisagé.
Il faut notamment vérifier s’il peut :
- signer une promesse de vente ;
- accepter le prix proposé ;
- signer l’acte définitif ;
- recevoir un acompte ;
- donner quittance ;
- remettre les clés ;
- accomplir les formalités auprès de la Conservation foncière.
Le pouvoir de représenter le propriétaire ne signifie pas automatiquement que le mandataire peut recevoir personnellement les fonds.
Dans une transaction correctement sécurisée, le paiement doit suivre le circuit prévu par le notaire et non être remis au mandataire sur la seule base de sa procuration.
L’inscription au registre
Pour une procuration soumise au nouveau dispositif, le professionnel chargé de la transaction doit contrôler son inscription et les informations figurant dans le registre.
Une photographie de document envoyée par messagerie ne constitue pas une vérification juridique suffisante.
Une protection particulièrement importante pour les acheteurs étrangers
Un acheteur international peut être davantage exposé aux risques liés aux procurations.
Il ne connaît pas toujours le fonctionnement de la Conservation foncière, les différentes formes d’actes au Maroc ou les pouvoirs exacts de chaque intervenant.
La distance peut également pousser à accélérer les démarches. Un acquéreur reçoit une procuration par courriel, organise une visioconférence avec le représentant du vendeur et pense que le dossier est suffisamment sécurisé.
Ce n’est pas le cas.
L’acheteur doit faire vérifier le titre foncier et la procuration par son propre notaire ou par le professionnel chargé de la vente. Il ne doit pas dépendre uniquement des documents transmis par le vendeur, son mandataire ou l’intermédiaire commercial.
Le registre améliore la sécurité, mais il ne remplace ni la vérification du droit de propriété ni l’examen complet du dossier.
Établir une procuration depuis l’étranger
Pour un propriétaire vivant hors du Maroc, la première démarche doit être de contacter le notaire qui suivra l’opération.
Le professionnel pourra préciser la forme de procuration nécessaire, son contenu et le lieu où elle doit être signée.
Selon le pays de résidence et la manière dont le document est établi, des formalités de légalisation ou d’apostille peuvent être nécessaires avant son utilisation au Maroc.
Une procuration rédigée dans une langue étrangère peut également nécessiter une traduction réalisée dans les conditions reconnues par les autorités marocaines.
Les procurations établies à l’étranger doivent ensuite suivre la procédure d’inscription applicable. En l’absence de tribunal expressément désigné dans l’acte, le dépôt peut notamment dépendre du lieu où se situe le bien ou être effectué auprès de la juridiction compétente à Rabat, selon les conditions prévues par le dispositif.
Le propriétaire ne devrait donc pas télécharger un modèle générique sur Internet et le signer sans avoir obtenu d’instructions précises.
Une procuration parfaitement valable dans son pays d’établissement peut se révéler insuffisante pour l’acte immobilier envisagé au Maroc.
Une procuration doit être limitée au strict nécessaire
Confier à une personne de confiance un pouvoir extrêmement large peut sembler plus pratique. Cela évite de rédiger un nouveau document à chaque étape.
C’est aussi plus risqué.
Pour une vente, la procuration peut être limitée :
- à un bien clairement identifié ;
- à une opération déterminée ;
- à une période définie ;
- à un prix minimal ;
- à la signature devant un professionnel précis ;
- à un paiement obligatoirement versé sur le compte du notaire ;
- à des formalités expressément énumérées.
Il est également possible d’exclure certains pouvoirs, comme celui de percevoir personnellement le prix ou de déléguer le mandat à une autre personne.
Plus la procuration est précise, plus elle est facile à contrôler.
Que se passe-t-il lorsqu’une procuration est révoquée ?
Un propriétaire peut décider de retirer les pouvoirs qu’il avait accordés.
Depuis la mise en place du registre, la révocation ne doit pas rester une simple décision communiquée oralement au mandataire.
La modification ou la radiation du mandat doit suivre la procédure de publicité applicable afin que les professionnels et les tiers puissent en avoir connaissance.
Une révocation qui n’apparaît pas dans le registre peut créer une situation particulièrement dangereuse lorsque le mandataire conserve l’original du document et tente encore de l’utiliser.
Le propriétaire doit donc informer le professionnel qui a établi la procuration et faire procéder immédiatement aux formalités nécessaires.
Il est également prudent de prévenir le notaire chargé de la transaction, l’agence immobilière et toute personne susceptible d’être en contact avec le mandataire.
Qu’en est-il des procurations établies avant juin 2026 ?
La situation des procurations anciennes doit être examinée avec prudence.
La presse économique a indiqué que le dispositif n’imposait pas nécessairement une inscription rétroactive automatique de tous les mandats établis avant le 1er juin 2026. Ces procurations ne figurent toutefois pas spontanément dans le nouveau registre.
Dans la pratique, leur utilisation pour une opération réalisée après l’entrée en vigueur de la réforme peut nécessiter une vérification complémentaire ou l’établissement d’un nouveau mandat.
Il serait imprudent de considérer qu’une procuration ancienne peut être utilisée sans aucune adaptation.
Avant de signer une promesse ou de prévoir une date de vente, le propriétaire doit transmettre le document au notaire afin qu’il confirme sa validité, sa forme et les formalités encore nécessaires.
Refaire une procuration récente et précisément adaptée à la transaction sera souvent plus sûr que de tenter d’utiliser un mandat général datant de plusieurs années.
Ce que la réforme ne garantit pas
L’inscription au registre permet de vérifier l’existence et la situation d’une procuration.
Elle ne prouve pas que le bien est libre de toute hypothèque, qu’il ne fait pas l’objet d’une saisie, que le vendeur est à jour de ses obligations fiscales ou que la construction est conforme aux autorisations délivrées.
Elle ne garantit pas non plus que le prix demandé correspond au marché ou que le mandataire agit dans l’intérêt économique du propriétaire.
Une transaction réalisée par procuration doit donc suivre les mêmes contrôles qu’une vente classique :
- certificat de propriété récent ;
- vérification des inscriptions portées sur le titre foncier ;
- contrôle de l’identité et de la capacité des parties ;
- examen des autorisations administratives ;
- situation fiscale du vendeur et du bien ;
- paiement sécurisé par le notaire ;
- inscription définitive de l’acquéreur à la Conservation foncière.
Le registre ajoute une protection. Il ne remplace pas les autres.
Une formalité supplémentaire, mais une transaction plus sûre
La réforme peut légèrement allonger la préparation d’une vente, surtout pendant les premiers mois de mise en œuvre.
Pour un propriétaire vivant à l’étranger, il faudra prévoir la rédaction du mandat, sa signature, les éventuelles formalités internationales, son envoi au Maroc puis son inscription.
Ce délai supplémentaire est préférable à une transaction rapide fondée sur un document impossible à vérifier correctement.
Pour les acheteurs, le registre réduit le risque de signer face à une personne dont les pouvoirs seraient faux, dépassés ou déjà révoqués.
Pour les propriétaires, il permet de mieux contrôler l’utilisation du mandat qu’ils ont donné.
La vente immobilière à distance ne devient donc pas plus difficile. Elle devient plus encadrée.
À Marrakech, où une part importante des propriétaires et des acquéreurs vit à l’étranger, cette évolution était nécessaire. Une procuration ne doit plus être considérée comme une facilité informelle. C’est un véritable acte juridique, capable de transférer un patrimoine parfois considérable.
Depuis le 1er juin 2026, sa traçabilité fait désormais partie intégrante de la sécurité de la transaction.
Cameron International accompagne les propriétaires et les acquéreurs dans leurs projets immobiliers à Marrakech, en coordination avec les notaires et les professionnels habilités à sécuriser les actes et les procurations.
Cet article présente une information générale disponible à sa date de publication. La validité et les formalités d’une procuration doivent être vérifiées par le notaire ou le professionnel juridique chargé de la transaction.
