L’année 2027 devrait surtout confirmer l’apparition d’un marché immobilier à plusieurs vitesses.
Notre prévision pour les prix immobiliers à Marrakech en 2027
En l’absence de prévisions officielles détaillées pour chaque quartier de Marrakech, il serait trompeur d’annoncer un chiffre unique applicable à tous les biens.
Néanmoins, en croisant les dernières données de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC, les perspectives économiques du Maroc, la demande internationale, l’évolution du financement et les analyses des professionnels, trois tendances peuvent être envisagées.
Le scénario le plus probable : entre 0 % et +4 %
Pour l’ensemble du marché immobilier de Marrakech, notre scénario central est une évolution comprise entre 0 % et +4 % en 2027.
Cette fourchette ne signifie pas que chaque appartement, villa ou riad progressera de la même manière.
Elle correspond à une moyenne théorique qui pourrait cacher des écarts importants :
- les biens rares et bien positionnés pourraient augmenter de 4 % à 7 % ;
- les biens ordinaires proposés au juste prix pourraient rester stables ;
- les propriétés excessivement chères pourraient devoir baisser de 5 % à 10 % pour trouver un acheteur.
Ces pourcentages constituent une estimation et non une prévision officielle. Ils reposent sur les tendances disponibles au début du mois d’août 2026.
Pourquoi les prix ne devraient pas fortement baisser en 2027
Les dernières statistiques peuvent, au premier regard, sembler annoncer une correction importante.
Au premier trimestre 2026, les prix ont reculé de 1,5 % à Marrakech par rapport au trimestre précédent. Les prix résidentiels ont diminué de 3,5 %, tandis que le nombre total de transactions chutait de 51,5 %.
Cette baisse doit être prise au sérieux, mais elle ne suffit pas à annoncer un effondrement.
Le recul des ventes a été beaucoup plus important que celui des prix. Cela signifie qu’une partie du marché s’est bloquée : les acheteurs refusent les prix qu’ils jugent excessifs, mais de nombreux vendeurs refusent encore de les réduire fortement.
De nombreux propriétaires peuvent attendre
Une forte chute immobilière apparaît généralement lorsque beaucoup de vendeurs sont contraints de vendre rapidement.
Or, à Marrakech, une partie importante du marché est composée de résidences secondaires, de propriétés familiales, d’investissements patrimoniaux et de biens détenus sans pression financière immédiate.
Un propriétaire qui n’obtient pas le prix souhaité peut conserver son bien, reporter son projet ou retirer temporairement son annonce.
Ce comportement réduit le nombre de ventes, mais ralentit également la baisse des prix.
Le coût de production des nouveaux biens reste élevé
Les promoteurs et constructeurs doivent composer avec le prix du foncier, les matériaux, la main-d’œuvre et les coûts de financement.
Médias24 observait encore en juillet 2026 que, dans l’ancien, les ventes diminuaient sans que les prix ne cèdent réellement, tandis que le neuf restait confronté à une hausse des coûts et à un écart important entre les prix proposés et les capacités financières des acheteurs.
Cela limite la probabilité de voir apparaître une offre neuve massivement moins chère en 2027.
Le marché peut stagner. Les promoteurs peuvent ralentir ou décaler des programmes. Mais ils ne peuvent pas réduire indéfiniment les prix lorsque leurs coûts restent élevés.
Marrakech reste recherchée par les acheteurs internationaux
La demande immobilière à Marrakech ne dépend pas uniquement des ménages vivant dans la ville.
Elle repose également sur les Marocains résidant à l’étranger, les expatriés, les investisseurs internationaux et les acheteurs de résidences secondaires.
Selon le dirigeant de Mubawab interrogé par H24Info en juin 2026, environ 25 % des demandes enregistrées sur la plateforme provenaient de la diaspora et des étrangers, Marrakech figurant parmi leurs principales destinations.
Cette demande internationale ne protège pas tous les biens.
Elle favorise surtout :
- les appartements bien situés ;
- les villas de qualité ;
- les riads correctement rénovés ;
- les propriétés faciles à utiliser ou à louer ;
- les biens présentant une situation juridique claire.
Le marché haut de gamme devrait mieux résister
Le marché immobilier de prestige à Marrakech suit en partie sa propre dynamique.
Une étude consacrée au résidentiel haut de gamme prévoyait déjà une progression d’environ 6 % des valeurs prime en 2026, portée par la rareté des biens qualitatifs, la demande internationale et les améliorations attendues des infrastructures.
Le rapport Afrique 2026-2027 de Knight Frank souligne également la résistance du résidentiel haut de gamme marocain et l’effet positif de la reprise touristique sur la location de courte durée, particulièrement à Marrakech.
Cela ne permet pas d’affirmer que le haut de gamme progressera automatiquement de 6 % en 2027.
Mais cela renforce l’idée que les meilleures propriétés devraient davantage résister que le marché moyen.
Pourquoi une forte hausse générale paraît également peu probable
Les facteurs de résistance du marché ne doivent pas être confondus avec les conditions d’une nouvelle flambée.
Les prix peuvent ne pas s’effondrer sans pour autant continuer à monter fortement.
L’économie marocaine devrait ralentir en 2027
Le Haut-Commissariat au Plan prévoit une croissance économique de 3 % en 2027, après une progression estimée à 4,8 % en 2026. La demande intérieure devrait continuer à soutenir l’activité, mais dans un contexte économique moins dynamique.
Ce ralentissement ne correspond pas à une récession.
Il rend néanmoins peu probable une hausse rapide et générale des prix immobiliers à l’échelle nationale.
Marrakech peut mieux résister grâce au tourisme et à la demande étrangère. Mais la ville ne peut pas être totalement déconnectée du pouvoir d’achat, du crédit et de l’économie marocaine.
Les acheteurs refusent de plus en plus les prix incohérents
Le principal changement du marché n’est peut-être pas la disparition de la demande.
C’est l’évolution du comportement des acheteurs.
Ils comparent davantage les biens, examinent les travaux nécessaires, calculent la rentabilité locative et négocient plus fermement.
Un propriétaire ne peut plus toujours ajouter 10 % ou 20 % au prix de son bien simplement parce que Marrakech est attractive ou parce que la Coupe du monde 2030 approche.
Un prix affiché n’est pas un prix de vente.
Les biens proposés à des montants irréalistes risquent de rester plusieurs mois sur le marché, puis d’être vendus après une réduction.
Tous les biens ne bénéficient pas de la même rareté
Le marché immobilier de Marrakech est parfois présenté comme s’il existait une pénurie générale.
C’est inexact.
Il existe une véritable rareté sur certains produits :
- appartements centraux avec terrasse et parking ;
- villas bien construites sur de beaux terrains ;
- propriétés disposant d’une vue ou d’un emplacement exceptionnel ;
- riads rénovés avec un accès pratique ;
- biens situés dans les résidences les plus recherchées.
En revanche, l’offre est beaucoup plus abondante pour les appartements ordinaires, les villas éloignées, les propriétés nécessitant d’importants travaux ou les biens présentant des défauts de conception.
La rareté soutiendra certains prix en 2027. Elle ne soutiendra pas l’ensemble du marché.
Quels biens pourraient augmenter en 2027 ?
Les appartements de qualité à Guéliz et dans l’Hivernage
Les appartements situés dans les secteurs centraux devraient conserver une demande solide lorsqu’ils cumulent plusieurs qualités :
- emplacement permettant de se déplacer facilement ;
- bonne luminosité ;
- terrasse réellement utilisable ;
- parking ;
- résidence bien entretenue ;
- charges maîtrisées ;
- plan intérieur fonctionnel.
Les appartements réunissant toutes ces caractéristiques restent relativement rares.
Leur prix pourrait continuer à progresser légèrement en 2027, en particulier lorsque le tarif demandé reste cohérent avec la résidence et l’état du bien.
En revanche, un appartement sombre, bruyant, mal entretenu ou situé dans une copropriété dégradée ne bénéficiera pas automatiquement de la hausse sous prétexte qu’il se trouve à Guéliz.
Les villas rares et bien construites
Les villas situées dans des environnements résidentiels reconnus, proches des golfs ou disposant d’un terrain de qualité devraient également bien résister.
La demande devrait rester présente pour les biens offrant :
- une construction saine ;
- une bonne isolation ;
- un jardin suffisamment grand ;
- une piscine bien exposée ;
- un accès simple ;
- une résidence correctement gérée ;
- des coûts d’entretien raisonnables.
Les villas véritablement rares pourraient encore gagner entre 4 % et 7 %.
Mais les villas génériques proposées à des prix proches de propriétés nettement supérieures auront beaucoup plus de difficultés.
Les riads rénovés et juridiquement sécurisés
Les bons riads constituent un marché particulier.
Les biens les plus recherchés combinent un emplacement attractif, une structure saine, une rénovation de qualité, un accès relativement pratique et des documents parfaitement vérifiés.
Ce type de produit peut continuer à attirer une clientèle internationale.
En revanche, les riads nécessitant de lourds travaux ou dont la rentabilité repose sur des projections touristiques trop optimistes pourraient être davantage négociés.
Quels biens pourraient baisser en 2027 ?
Les biens actuellement surévalués
La principale baisse attendue en 2027 ne devrait pas concerner l’ensemble du marché.
Elle devrait concerner les biens dont le prix de départ est déjà excessif.
Un appartement qui vaut raisonnablement 2,5 millions de dirhams, mais qui est présenté à 3 millions, peut finir par être vendu 2,6 ou 2,7 millions.
Les statistiques enregistreront peut-être une baisse du prix demandé. Mais il s’agira surtout d’un retour vers la valeur réelle du marché.
Les propriétés nécessitant beaucoup de travaux
Les acheteurs tiennent de plus en plus compte du coût réel d’une rénovation.
Le prix des matériaux, la disponibilité des entreprises et la durée des travaux peuvent transformer un bien apparemment intéressant en opération coûteuse.
Les propriétés nécessitant une rénovation lourde devront donc être proposées avec une décote suffisante.
Les biens difficiles à revendre
Les propriétés trop particulières peuvent séduire un acheteur, mais présenter une faible liquidité :
- très grandes surfaces avec peu de chambres ;
- villas éloignées et coûteuses à entretenir ;
- appartements sans ascenseur ni parking ;
- biens situés dans des résidences mal gérées ;
- propriétés avec accès compliqué ;
- constructions dont la conformité n’est pas claire.
Ces biens pourraient connaître des baisses plus importantes que la moyenne.
Trois scénarios possibles pour 2027
Scénario central : stabilité ou légère hausse
C’est actuellement le scénario le plus crédible.
Les prix moyens évolueraient entre 0 % et +4 %.
Les transactions pourraient reprendre progressivement si les vendeurs ajustent leurs attentes et si les acheteurs retrouvent davantage de visibilité.
Les bons biens continueraient à se vendre, tandis que les produits surévalués resteraient plus longtemps sur le marché.
Scénario haussier : une demande internationale encore plus forte
Dans un environnement très favorable, les prix pourraient progresser de 4 % à 7 % sur une partie du marché.
Ce scénario nécessiterait :
- une poursuite de la dynamique touristique ;
- un développement de la connectivité aérienne ;
- une forte demande des MRE et des étrangers ;
- une offre limitée de propriétés qualitatives ;
- des conditions de crédit favorables.
Les biens prime pourraient alors dépasser cette moyenne.
Ce scénario reste possible, mais il ne doit pas être appliqué à tous les quartiers et à toutes les catégories de biens.
Scénario baissier : une correction économique plus sévère
Une baisse moyenne comprise entre 3 % et 7 % deviendrait envisageable en cas de choc économique, de ralentissement touristique, de durcissement du crédit ou d’arrivée massive de biens sur le marché.
Les propriétés les moins liquides ou les plus surévaluées pourraient alors perdre davantage.
À la date du 1er août 2026, ce scénario n’apparaît toutefois pas comme le plus probable.
Les prix vont-ils donc monter ou baisser ?
La réponse la plus honnête est la suivante :
Les prix moyens devraient rester relativement stables ou légèrement augmenter en 2027, mais tous les propriétaires ne bénéficieront pas de cette évolution.
Le marché devrait se diviser en trois catégories.
Les biens rares
Ils devraient continuer à prendre de la valeur.
Ce sont les propriétés bien placées, bien construites, entretenues, juridiquement claires et difficiles à remplacer.
Les biens au juste prix
Ils devraient rester stables et continuer à se vendre dans des délais raisonnables.
Leur évolution dépendra de la négociation et de la situation exacte du quartier.
Les biens surévalués
Ils devront baisser.
Cette baisse pourra prendre la forme d’une négociation directe, d’une réduction du prix affiché ou d’une longue période sans vente.
Faut-il acheter avant 2027 ?
Pour un acheteur, attendre quelques mois ne garantit pas une baisse du prix des bons biens.
Il peut être raisonnable d’attendre lorsqu’un bien est trop cher, lorsque le vendeur refuse toute négociation ou lorsqu’aucune propriété intéressante n’est disponible.
En revanche, attendre un effondrement général du marché présente un risque : les biens réellement rares peuvent continuer à augmenter ou être achetés par quelqu’un d’autre.
La bonne décision ne consiste donc pas à acheter systématiquement avant 2027.
Elle consiste à acheter un bon bien lorsque son prix est justifié.
Faut-il vendre en 2027 ?
Un propriétaire disposant d’un bien de qualité devrait encore pouvoir vendre dans de bonnes conditions en 2027, à condition de ne pas confondre attractivité de Marrakech et liberté totale sur le prix.
Les acheteurs seront présents, mais sélectifs.
Une estimation réaliste, une présentation soignée, des documents complets et une stratégie de commercialisation claire feront probablement davantage de différence que l’évolution moyenne du marché.
Conclusion : notre prévision pour Marrakech en 2027
À quelques mois de 2027, aucun indicateur sérieux ne permet d’annoncer un effondrement général des prix immobiliers à Marrakech.
Le ralentissement observé en 2026 montre cependant que le marché a atteint une limite : les acheteurs ne suivent plus automatiquement toutes les hausses demandées par les propriétaires.
Notre scénario principal est donc celui d’une stabilisation accompagnée d’une légère progression des prix, probablement comprise entre 0 % et +4 % sur l’ensemble du marché.
Les meilleurs appartements, villas et riads pourraient progresser davantage.
Les biens ordinaires devraient rester stables.
Les propriétés surévaluées, mal entretenues ou difficiles à revendre devront corriger leur prix.
En 2027, l’immobilier à Marrakech ne devrait pas monter ou baisser d’un seul bloc.
Il devrait devenir encore plus sélectif.
La question essentielle ne sera donc pas seulement de savoir si les prix augmentent.
Elle sera de déterminer quels biens méritent réellement cette augmentation.
Questions fréquentes sur les prix immobiliers à Marrakech en 2027
Les prix immobiliers vont-ils augmenter à Marrakech en 2027 ?
Une légère augmentation est le scénario le plus probable pour les biens de qualité. L’ensemble du marché pourrait évoluer entre la stabilité et une hausse modérée.
Un krach immobilier est-il possible à Marrakech ?
Un krach ne constitue pas le scénario principal au début du mois d’août 2026. Une correction plus importante resterait possible en cas de choc économique ou touristique majeur.
De combien les prix pourraient-ils augmenter en 2027 ?
Notre scénario central se situe entre 0 % et +4 % pour l’ensemble du marché. Les propriétés rares pourraient progresser de 4 % à 7 %, voire davantage dans des cas exceptionnels.
Quels biens pourraient perdre de la valeur ?
Les biens excessivement chers, nécessitant de lourds travaux, mal situés ou présentant une faible liquidité sont les plus exposés à une baisse.
Est-il préférable d’acheter avant 2027 ?
Il peut être pertinent d’acheter avant 2027 lorsqu’un bien de qualité est proposé à un prix cohérent. Attendre uniquement dans l’espoir d’un effondrement général paraît risqué.
