Après plusieurs années d’attente, la partie ouest de Marrakech dispose enfin d’un plan d’aménagement officiellement approuvé.
Le décret n° 2.26.155, signé le 24 mars 2026 et publié au Bulletin officiel du 2 avril, approuve le plan et le règlement d’aménagement concernant Marrakech Ouest et M’Hamid Sud. Le document est donc désormais exécutoire. Il ne s’agit plus d’une simple étude ou d’un projet soumis à consultation.
Le périmètre couvre l’arrondissement de Ménara ainsi que la partie occidentale de Guéliz. Il concerne notamment M’Hamid, Al Massira, Azli, Targa, Azzouzia et Koudiat Laabid, sur une superficie estimée à environ 9 000 hectares, soit près de 40 % du territoire communal de Marrakech.
Pour les habitants, les propriétaires fonciers et les investisseurs, l’adoption de ce plan est importante. Elle donne un cadre plus précis aux possibilités de construction, à l’organisation des équipements publics, aux futurs axes de circulation et à la destination des différents secteurs.
Elle ne signifie cependant pas que tous les projets annoncés vont sortir de terre immédiatement, ni que la valeur de tous les terrains de l’ouest de Marrakech va automatiquement augmenter.
Pourquoi ce plan était-il autant attendu ?
Une grande partie de Marrakech Ouest évoluait jusqu’à présent sans document d’urbanisme récent et pleinement opposable.
Cette situation compliquait l’instruction de certains projets, notamment pour les permis de construire, les autorisations de lotir, les opérations de rénovation ou les changements de destination.
Lorsqu’un secteur ne dispose pas d’un cadre clair, les propriétaires et les investisseurs peuvent difficilement savoir ce qui sera autorisé à moyen terme. Les décisions sont plus lentes, les projets plus incertains et les possibilités de valorisation plus difficiles à évaluer.
Le nouveau plan établit désormais un référentiel réglementaire pour les administrations chargées d’examiner les demandes. Il programme également les grandes infrastructures et les équipements publics nécessaires au développement futur de cette partie de la ville.
L’enquête publique avait été organisée entre le 12 mai et le 11 juin 2025. Les habitants et propriétaires concernés avaient alors la possibilité de consulter le projet et de présenter leurs observations à la commune.
Huit projets urbains pour réorganiser l’ouest de Marrakech
Le plan ne se limite pas à déterminer les hauteurs ou les types de constructions autorisées. Il prévoit huit grands projets urbains destinés à accompagner l’expansion de la ville.
Azzouzia et la nouvelle entrée nord-ouest
Le premier projet concerne le secteur d’Azzouzia, à l’entrée de Marrakech depuis Tamensourt.
Il doit accompagner les opérations de relogement liées au Camp Tachfine et renforcer l’organisation urbaine autour de la nouvelle gare routière.
Le projet prévoit également une meilleure articulation avec les futurs moyens de transport, notamment le bus à haut niveau de service et les infrastructures ferroviaires envisagées dans l’ouest de Marrakech.
L’objectif est de créer une véritable entrée de ville, plutôt qu’une succession de projets résidentiels développés sans cohérence d’ensemble.
L’extension de Targa
Targa figure parmi les secteurs les plus directement concernés.
Le projet prévoit la mobilisation de terrains publics pour accueillir de nouveaux équipements, des services et des infrastructures de mobilité. Une partie du foncier doit être réservée aux grands équipements publics ou privés liés aux transports et à l’intermodalité.
Le secteur pourrait notamment s’organiser autour de la gare routière d’Azzouzia, d’un futur pôle d’échange, des lignes de bus à haut niveau de service et d’une éventuelle gare LGV.
Le terme « future gare LGV » doit toutefois être employé avec prudence. Sa présence dans un document d’aménagement ne signifie pas nécessairement que le calendrier de construction, le financement ou les caractéristiques définitives sont déjà arrêtés.
Le plan réserve et organise des possibilités. Il ne remplace pas les décisions opérationnelles qui devront être prises par les autorités et les opérateurs concernés.
Une zone d’activités à Tidili
À l’entrée ouest de Marrakech, du côté de la route d’Essaouira, le projet de Tidili doit accueillir des activités tertiaires, des petites industries et certaines activités aujourd’hui exercées de manière informelle ou mal intégrées au tissu urbain.
La vocation résidentielle y serait exclue dans les secteurs spécifiquement réservés aux activités économiques.
L’objectif est notamment de déplacer certaines activités nuisibles ou incompatibles avec les zones d’habitation, tout en créant un cadre organisé pour les entreprises et les petites structures professionnelles.
Cette distinction sera importante pour les acheteurs de terrains. Une parcelle située dans un secteur en développement n’est pas nécessairement destinée à la construction de logements. Son affectation peut être industrielle, logistique, commerciale ou réservée à un équipement.
M’Hamid Ouest appelé à devenir un nouveau pôle économique
À l’ouest de M’Hamid, le plan prévoit la création d’une zone économique destinée à accueillir des activités industrielles, logistiques et des équipements structurants.
Le projet doit répondre à deux objectifs : développer l’emploi dans cette partie de Marrakech et mieux contrôler l’étalement urbain.
M’Hamid s’est considérablement développé au cours des dernières années, parfois plus rapidement que ses infrastructures. L’enjeu consiste désormais à éviter une extension continue de l’habitat sans équipements suffisants, sans activités économiques et sans organisation claire des déplacements.
Le nouveau zonage doit permettre de séparer plus précisément les secteurs résidentiels des zones d’activités et des terrains réservés aux grandes infrastructures.
Pour l’immobilier, cette évolution peut produire des effets différents selon la localisation exacte.
Un terrain situé à proximité d’une nouvelle zone économique peut bénéficier d’une meilleure accessibilité et d’une activité accrue. Il peut aussi être exposé à davantage de circulation, de bruit ou de contraintes liées aux usages professionnels.
La proximité d’un grand projet n’est donc pas toujours un avantage résidentiel. Tout dépend de la nature du projet et de la destination du bien.
Une ceinture verte autour de l’aéroport
Le plan prévoit également une coulée verte destinée à créer une zone tampon autour de l’aéroport Marrakech-Ménara.
Cet espace doit principalement accueillir des activités de plein air, des promenades et certains parkings, avec des limitations importantes concernant les nouvelles constructions.
L’objectif est de maintenir une séparation entre les zones bâties et l’aéroport, de réduire la pression urbaine et de préserver une continuité paysagère dans une partie de la ville soumise à une forte demande foncière.
Le nouveau plan compterait au total 466 espaces verts, représentant environ une centaine d’hectares. Le plus vaste espace prévu, situé près de Koudiat Laabid, dépasserait 131 000 m².
Là encore, il faut faire la différence entre un espace vert inscrit dans un document d’urbanisme et un parc déjà aménagé.
Le classement protège ou réserve un terrain pour un usage futur. La réalisation effective dépend ensuite des acquisitions foncières, des budgets, des études techniques et du calendrier des travaux.
Camp Tachfine : un secteur stratégique près de Guéliz
Le site du Camp Tachfine représente l’un des projets les plus importants du plan.
Cette vaste zone d’environ 260 hectares accueille actuellement des installations militaires appelées à être relocalisées. Le plan envisage d’y développer de nouvelles infrastructures, des services, des équipements hôteliers et un grand parc urbain.
Sa situation, à proximité du centre de Marrakech et de Guéliz, lui confère un potentiel considérable.
Mais le projet dépend de plusieurs étapes complexes : relocalisation des installations existantes, libération du foncier, études, programmation des équipements et lancement des opérations immobilières.
Présenter Camp Tachfine comme un nouveau quartier déjà disponible à l’investissement serait donc trompeur. Il s’agit d’une orientation urbaine majeure, mais son développement sera nécessairement progressif.
Koudiat Laabid : accompagner la pression immobilière sans dénaturer le site
Le secteur de Koudiat Laabid connaît une forte pression foncière et immobilière.
Le plan prévoit d’y développer une plus grande mixité entre logements, commerces, services, loisirs et équipements publics, tout en tenant compte des reliefs naturels et des particularités paysagères du secteur.
Les constructions massives susceptibles d’altérer les collines ou de créer une densité excessive doivent en principe être limitées. Des espaces tampons sont également prévus entre les zones urbanisées et les reliefs naturels.
Cette orientation peut renforcer l’intérêt du secteur, mais elle peut également imposer des contraintes de construction plus importantes.
Un terrain offrant une belle vue ou une topographie particulière n’est pas nécessairement entièrement constructible. Les pentes, les zones protégées et les règles paysagères peuvent réduire la surface réellement exploitable.
Une zone tampon près de l’Oued Tensift
Au nord de la ville, le plan prévoit une zone tampon entre l’urbanisation de Marrakech et les espaces naturels entourant l’Oued Tensift.
Une partie des terrains doit rester végétalisée, notamment le long de la rocade. Le projet prévoit également l’intégration de certaines activités économiques et le relogement sur place d’habitants actuellement installés dans des zones non réglementaires.
L’objectif est d’éviter que l’expansion de la ville ne se poursuive sans limite vers les espaces naturels du nord.
Pour les propriétaires, ce classement peut avoir des conséquences très concrètes. Une bande verte, une voie projetée ou un équipement public peut traverser une parcelle et en modifier fortement le potentiel immobilier.
Que change l’homologation pour les propriétaires ?
Le plan est désormais opposable.
Cela signifie que les autorisations de construire, de lotir ou d’aménager devront respecter son zonage et son règlement. Une parcelle ne pourra pas être développée uniquement en fonction de ce que souhaite son propriétaire.
Sa destination, sa densité, sa hauteur, les retraits à respecter et les équipements prévus devront être vérifiés dans les documents officiels.
Le décret vaut également déclaration d’utilité publique pour les terrains nécessaires à la réalisation de certains équipements prévus par le plan.
Selon l’article 28 de la loi n° 12-90 relative à l’urbanisme, les effets de cette déclaration d’utilité publique s’exercent pendant dix ans à compter de la publication du texte d’approbation au Bulletin officiel.
Concrètement, un terrain peut être partiellement ou totalement réservé pour une route, une école, un espace vert ou un autre équipement collectif.
Cela ne signifie pas que toutes les parcelles concernées seront immédiatement expropriées. Mais cela peut limiter les possibilités de construction et modifier leur valeur ou leur usage pendant la période d’application du plan.
Ce qu’un acheteur doit vérifier avant d’investir
Le nouveau plan rend les règles plus lisibles, mais il ne dispense pas d’une étude précise de chaque terrain ou projet.
Avant d’acheter dans Marrakech Ouest, plusieurs éléments doivent être vérifiés :
- la localisation exacte de la parcelle sur le plan ;
- sa destination urbanistique ;
- les constructions et activités autorisées ;
- la hauteur et la densité possibles ;
- les voies d’aménagement ou d’élargissement prévues ;
- les espaces verts et équipements publics réservés ;
- les éventuelles servitudes ;
- la superficie réellement constructible ;
- l’existence d’un permis ou d’une autorisation antérieure ;
- la compatibilité du projet envisagé avec le nouveau règlement.
Ces informations doivent être obtenues auprès de l’Agence urbaine, de la commune, du notaire et, selon le projet, d’un architecte ou d’un bureau d’études.
Une mention comme « zone en plein développement » dans une annonce ne constitue pas une garantie suffisante.
Les prix vont-ils augmenter à Targa, M’Hamid ou Azzouzia ?
L’adoption du plan peut améliorer la visibilité de certains secteurs et débloquer des projets jusque-là difficiles à autoriser.
La programmation de nouvelles routes, de transports, de parcs et de zones d’activités peut également renforcer l’attractivité de certains emplacements.
Mais aucune hausse générale des prix ne peut être garantie.
La valeur future dépendra de la réalisation effective des infrastructures, de la qualité des projets, des délais, de la demande et de la quantité de nouveaux logements ou terrains mis sur le marché.
Un plan d’aménagement peut même réduire la valeur de certaines parcelles lorsqu’il révèle une servitude, une voie future, une zone non constructible ou la proximité d’une activité peu compatible avec un usage résidentiel.
Les effets devront donc être analysés parcelle par parcelle, et non quartier par quartier.
Un cadre urbain, pas une promesse immobilière
L’approbation du plan de Marrakech Ouest et M’Hamid Sud constitue une étape importante pour la ville.
Elle met fin à une longue période d’incertitude réglementaire et donne une direction plus claire au développement de secteurs qui concentreront une grande partie de l’expansion future de Marrakech.
Mais ce document reste un cadre de planification.
Il définit ce qui pourra être construit, ce qui devra être préservé et les équipements à programmer. Il ne garantit ni leur réalisation immédiate ni la rentabilité d’un investissement.
Pour les acheteurs et propriétaires, la véritable nouveauté est surtout celle-ci : les projets peuvent désormais être étudiés à partir de règles plus précises. Encore faut-il lire ces règles avant de s’engager.
Cet article présente les informations disponibles à sa date de publication. La situation d’un terrain ou d’un projet immobilier doit être vérifiée à partir du plan homologué, de son règlement et des renseignements délivrés par les administrations compétentes.
Sources
- Bulletin officiel n° 7496 du 2 avril 2026 – décret n° 2.26.155
- Commune de Marrakech – Enquête publique sur le plan de Marrakech Ouest et M’Hamid Sud
- Agence urbaine de Marrakech – Consultation du plan d’aménagement
- Médias24 – Approbation du plan d’aménagement de Marrakech Ouest et M’Hamid Sud
- Médias24 – Les huit projets urbains prévus par le nouveau plan
- Loi n° 12-90 relative à l’urbanisme
