Vous hésitez entre un appartement dans une future résidence et un logement que vous pouvez déjà visiter ? Entre une villa à construire et une maison existante avec son jardin et ses équipements ?
À Marrakech, ce choix engage votre budget, votre calendrier et votre manière d’acheter. Sur plan, vous vous décidez à partir d’un projet et d’engagements contractuels. Dans l’ancien, vous pouvez examiner le bien et son environnement, mais devez évaluer son état et les éventuels travaux.
Le bon choix dépend de ce que vous voulez faire du logement, de votre capacité à attendre et du coût total de l’acquisition. Voici les différences à examiner avant de vous engager.
Sur plan et ancien : les principales différences
Un logement neuf n’est pas nécessairement vendu sur plan : il peut être achevé et disponible à la visite. De même, un bien vendu en revente peut être récent et ne demander aucun chantier important.
Pour comparer deux offres, commencez donc par vérifier leur situation réelle.
| Critère | Achat sur plan | Achat dans l’ancien |
|---|---|---|
| Ce que vous examinez | Plans, descriptif, documents contractuels et avancement du chantier | Logement existant, équipements et environnement observable |
| Disponibilité | Dépend de l’achèvement et des formalités de livraison | Dépend de la vente, de la libération des lieux et des éventuels travaux |
| Personnalisation | Selon les options et modifications acceptées par écrit | Selon les possibilités techniques et les autorisations nécessaires |
| Budget complémentaire | Options, installation, financement et dépenses liées à l’attente | Réparations, rénovation, installation et éventuels travaux collectifs |
| Vérifications prioritaires | Promoteur, contrats, permis, garanties et paiements | Propriété, occupation, conformité, état technique et copropriété |
Pour confronter ces critères à des biens concrets, consultez notre sélection de biens immobiliers à acheter à Marrakech.
Acheter sur plan : choisir un projet avant sa réalisation
L’achat sur plan peut vous permettre de sélectionner un étage, une orientation ou une configuration parmi les lots encore disponibles. Certains programmes proposent également des choix de finitions ou des adaptations.
Ces possibilités doivent être précisées : quels matériaux, quels équipements, quelles modifications et à quel prix ?
Un appartement témoin peut vous aider à apprécier les prestations, mais demandez ce qui correspond exactement au lot acheté. Cuisine, climatisation, rangements, stationnement ou aménagements extérieurs doivent être identifiés dans les documents contractuels.
Une image de synthèse aide à se projeter ; elle ne suffit pas à définir ce qui sera livré.
Vérifiez aussi ce qui entoure votre futur logement
Visitez le terrain et ses accès. Observez les constructions voisines et renseignez-vous sur les autres phases du programme.
Une première tranche livrée peut coexister avec des travaux à proximité. Faites préciser le calendrier des espaces communs et des équipements annoncés : piscine, voirie, jardins ou autres installations prévues.
Pour situer votre recherche, notre guide des quartiers de Marrakech permet de comparer les secteurs avant d’examiner chaque adresse.
VEFA au Maroc : les points à vérifier avant de payer
La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, est encadrée par le Code des obligations et des contrats, notamment les dispositions issues de la loi n° 107-12.
Faites examiner le dossier par votre notaire avant tout engagement. Le permis de construire, l’identification du bien, le prix, le délai de livraison et les documents techniques constituent des points essentiels.
Un échéancier encadré
L’article 618-6 prévoit la répartition suivante du prix :
| Étape | Part du prix prévue par le texte |
|---|---|
| Contrat de réservation, lorsqu’il existe | 5 % |
| Contrat préliminaire | 5 %, ou 10 % sans réservation préalable |
| Lancement des travaux | 10 % |
| Trois phases d’avancement définies par la loi | 60 % au total |
| Contrat définitif et remise des clés | 20 % |
Les 60 % correspondent aux fondations, au gros œuvre, puis aux finitions avec obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité. Leur répartition entre ces phases relève de l’accord des parties.
Faites contrôler chaque appel de fonds. L’article 618-8 considère comme nul et non avenu tout paiement intervenant avant le contrat préliminaire ou le contrat de réservation lorsqu’il est utilisé.
Réservation et garanties
Le contrat de réservation ne peut être conclu avant l’obtention du permis de construire. Le texte accorde à l’acquéreur un délai de rétractation d’un mois pour ce contrat, avec restitution des avances sous sept jours après l’exercice du droit.
Pour une opération privée ordinaire soumise à la VEFA, le vendeur doit constituer après le contrat préliminaire une garantie d’achèvement ou de remboursement des échéances en cas de non-exécution.
Demandez le document correspondant et faites vérifier son bénéficiaire, sa portée et ses conditions de mise en œuvre. La réputation du promoteur ne remplace pas cette vérification.
Sur plan : votre budget doit pouvoir supporter l’attente
Même avec un calendrier annoncé, examinez les conséquences d’une livraison plus tardive pour votre organisation.
Devrez-vous prolonger une location ? Reporter votre installation ? Continuer à supporter des frais de financement ? Différer des revenus locatifs espérés ?
Demandez au notaire d’examiner les clauses de délai, de prolongation, d’indemnisation et de résiliation. Une date commerciale doit être rapprochée des engagements figurant dans le contrat.
Si vous financez l’achat à crédit, faites également confirmer à la banque les conditions de déblocage des fonds et les dépenses à supporter pendant la construction.
Un paiement échelonné peut faciliter l’organisation de la trésorerie, mais il ne réduit pas à lui seul le prix de l’acquisition.
Acheter dans l’ancien : pouvoir examiner le logement
L’ancien permet de visiter les pièces, de tester les équipements accessibles et d’observer la lumière, les vis-à-vis ou les bruits à différents moments.
Vous pouvez aussi apprécier le fonctionnement d’une résidence : entretien des parties communes, accès au parking, état de l’ascenseur ou utilisation des équipements collectifs.
Cette visibilité est utile lorsque vous souhaitez vous installer prochainement. Elle ne dispense toutefois pas de vérifier les conditions de libération du bien et le calendrier de la transaction.
Évaluez l’état technique avant de négocier
Une présentation soignée ne permet pas de connaître l’état de l’étanchéité, des réseaux ou de la structure.
Selon le logement, faites examiner notamment :
- les traces d’humidité et leur origine ;
- les installations électriques et sanitaires ;
- la climatisation et la production d’eau chaude ;
- les toitures, terrasses et menuiseries ;
- la piscine et ses équipements, lorsqu’il y en a une ;
- les transformations réalisées et leurs justificatifs.
Pour un bien nécessitant des travaux, faites établir un programme et des devis avant de fixer votre offre. Le prix négocié doit rester compatible avec le budget du logement une fois prêt à être utilisé.
Regardez également la copropriété
Demandez le règlement de copropriété, les charges, les derniers procès-verbaux d’assemblée disponibles et les informations sur les travaux votés ou envisagés.
Un appartement peut être en bon état alors que l’immeuble nécessite des dépenses importantes. Faites préciser les sommes dues et leur répartition dans le cadre de la vente.
Le notaire doit, de son côté, vérifier la situation juridique du bien, les droits du vendeur et les éventuelles charges. Pour un bien immatriculé, le certificat de propriété renseigne sur sa situation au moment de sa délivrance ; il ne constitue pas un diagnostic technique.
Quel achat coûte réellement le moins cher ?
Il n’existe pas de réponse valable pour tous les programmes et tous les biens.
Comparez des logements suffisamment proches en matière de secteur, de surface, de prestations et d’usage. Un appartement sur plan en périphérie et un logement existant au centre ne permettent pas d’isoler le seul effet du mode d’achat.
Construisez ensuite deux budgets complets.
Pour le sur plan : prix contractuel, frais d’acquisition, honoraires éventuels, options, financement, installation et dépenses pendant l’attente.
Pour l’ancien : prix négocié, frais d’acquisition, honoraires éventuels, travaux privatifs, dépenses collectives à votre charge et installation.
Notre simulateur de frais de notaire au Maroc peut vous aider à préparer la partie acquisition, à faire confirmer selon la nature exacte du dossier.
Ne présumez pas qu’un achat sur plan bénéficie automatiquement des avantages fiscaux ou des frais réduits que vous connaissez dans un autre pays.
Pour investir, comparez aussi la date de mise en location
Un logement existant, disponible et prêt à l’usage peut permettre de démarrer plus tôt, après les vérifications et démarches nécessaires. Un logement sur plan implique d’attendre sa livraison et son installation.
Comparez donc les revenus nets prévisionnels sur une même période, en intégrant les mois sans recettes, les charges, l’entretien, la gestion, la fiscalité et le financement.
Testez une hypothèse de loyer plus basse ou une vacance plus longue. Une rentabilité annoncée sans détail des dépenses ne suffit pas à départager deux acquisitions.
Pour un projet de location touristique, vérifiez également que le logement et son cadre administratif conviennent à l’activité envisagée.
Comment choisir selon votre projet ?
Vous avez une date d’installation peu flexible ? Orientez votre recherche vers un bien existant disponible ou un logement neuf déjà achevé, en vérifiant les formalités et les travaux restant à réaliser.
Vous pouvez attendre et souhaitez choisir certaines prestations ? Le sur plan peut convenir si le programme, les documents, les garanties et l’échéancier sont satisfaisants.
Vous aimez transformer un lieu ? L’ancien offre des possibilités à examiner avec un professionnel, puis à chiffrer avant l’achat.
Dans les deux cas, retenez le bien qui répond à votre usage avec un budget supportable, y compris dans un scénario moins favorable. La qualité du dossier compte davantage que l’étiquette « neuf » ou « ancien ».
Vous pouvez confier à Cameron un mandat de recherche immobilière à Marrakech en précisant votre budget global, votre échéance et votre tolérance aux travaux, afin de comparer les options sur les mêmes critères.
Sources
- Bulletin officiel n° 6518 du 17 novembre 2016 — Loi n° 107-12 relative à la VEFA, texte hébergé par l’Agence urbaine de Tétouan : contrats, réservation, rétractation et échéancier des paiements.
- WIPO Lex — Code marocain des obligations et des contrats : articles 618-1 et suivants, notamment les garanties, l’achèvement et la conclusion de la vente définitive.
- ANCFCC — Produits et formalités : rôle du certificat de propriété.
- Ministère du Tourisme — Hébergement touristique : cadre réglementaire : règles applicables aux établissements et aux autres formes d’hébergement touristique.
Vérification documentaire finalisée le 8 septembre 2026. Les conditions juridiques, financières et techniques doivent être confirmées pour chaque acquisition.
