Pendant longtemps, proposer un appartement ou une villa à la nuitée à Marrakech a pu sembler relativement simple. Quelques photographies, une annonce publiée sur une plateforme, un calendrier de réservation et une société de conciergerie suffisaient parfois à lancer l’activité.
Cette période de relative tolérance touche probablement à sa fin.
Le gouvernement marocain a confirmé au début de l’année 2026 sa volonté de mieux encadrer les locations saisonnières, notamment celles commercialisées sur des plateformes numériques comme Airbnb ou Booking.com. Les discussions portent sur les autorisations, la classification des logements, les conditions de sécurité et la surveillance des annonces publiées en ligne.
Il ne s’agit pas, à ce stade, d’interdire la location de courte durée. Le sujet est plutôt de faire entrer une activité devenue considérable dans un cadre plus clair, plus contrôlable et plus équitable vis-à-vis des hôtels, maisons d’hôtes et riads officiellement exploités.
À Marrakech, où de nombreux appartements et villas sont achetés précisément dans l’objectif d’être loués à la nuitée, les conséquences pourraient être importantes.
Il n’existe pas de « loi Airbnb » au Maroc
Le terme est pratique, mais juridiquement inexact.
Airbnb est une plateforme de réservation. Les règles ne dépendent pas du nom du site sur lequel le logement est proposé. Elles concernent l’activité elle-même : l’accueil payant et répété de voyageurs pour de courtes périodes.
Un propriétaire qui loue directement par son propre site, par une conciergerie, sur Booking.com, sur Airbnb ou par l’intermédiaire des réseaux sociaux exerce potentiellement la même activité d’hébergement touristique.
Le cadre général existe déjà. La loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique a été adoptée en 2015. Elle prévoit notamment qu’un établissement d’hébergement touristique ne peut être exploité sans autorisation et qu’il doit respecter certaines obligations relatives à son classement, à sa sécurité, à son assurance et à la qualité des prestations fournies.
Un décret d’application a ensuite été adopté en 2023. Plusieurs arrêtés publiés en 2025 sont venus préciser les normes de classement et les procédures administratives applicables aux hôtels, résidences de tourisme, maisons d’hôtes, riads, gîtes et autres établissements officiellement reconnus.
Sur le papier, le Maroc ne part donc pas de zéro.
Le problème se situe entre la loi et la réalité du terrain
Le cadre existant a principalement été construit autour d’établissements touristiques identifiables : hôtels, maisons d’hôtes, riads, résidences de tourisme ou gîtes.
L’explosion des appartements et villas proposés individuellement à la nuitée a créé une situation beaucoup moins lisible.
Un appartement situé dans une résidence classique n’est pas nécessairement une résidence de tourisme. Une villa louée plusieurs semaines par an n’est pas automatiquement une maison d’hôtes. Des milliers de logements se sont ainsi développés entre la location immobilière traditionnelle et l’hébergement touristique professionnel.
En mai 2026, des professionnels interrogés sur le marché marocain de la location courte durée estimaient encore que l’application pratique du dispositif restait incomplète et variable selon les villes et les administrations. Beaucoup de propriétaires continuaient à exploiter leurs logements sans connaître précisément la procédure applicable à leur situation.
En juillet 2026, le débat avait d’ailleurs évolué. Plusieurs spécialistes ne parlaient plus d’un vide juridique total, mais plutôt d’un manque d’application, de contrôle et de coordination entre les administrations, les collectivités locales, les services de sécurité, l’administration fiscale et les plateformes de réservation.
C’est cette zone grise que les pouvoirs publics cherchent désormais à réduire.
Ce que le gouvernement prépare
Deux chantiers distincts ont été évoqués depuis le début de l’année 2026.
Le ministère du Tourisme souhaite mieux intégrer les nouvelles formes de location touristique dans le système des autorisations et du classement. La réforme annoncée doit également prendre en compte la commercialisation numérique des logements et permettre un meilleur contrôle des offres diffusées en ligne.
Le département chargé de l’Habitat travaille, de son côté, sur un projet de décret destiné à encadrer les bâtiments utilisés pour la location de courte durée, notamment dans les zones normalement destinées à l’habitation permanente. Le gouvernement estime que la transformation d’un nombre croissant de logements en hébergements touristiques peut réduire l’offre de location longue durée et accentuer la pression sur les loyers dans les grandes villes.
Un autre texte complémentaire à la loi n° 80-14 avait déjà été annoncé afin d’intégrer plus clairement les appartements, villas et autres logements touristiques encore absents du classement traditionnel. La presse économique évoquait une mise en œuvre progressive, avec l’objectif de formaliser une part importante de l’hébergement non déclaré avant 2027.
Il faut toutefois rester précis : le contenu définitif de ces nouvelles dispositions n’est pas encore entièrement publié.
On ne peut donc pas affirmer aujourd’hui qu’un numéro d’enregistrement national sera obligatoire, qu’un quota de nuitées sera imposé ou que certaines zones de Marrakech seront interdites à la location saisonnière. Ce sont des mécanismes utilisés dans d’autres pays, mais ils ne doivent pas être présentés comme des règles marocaines déjà adoptées.
Ce qui pourrait changer pour les propriétaires
Même si les textes définitifs ne sont pas encore connus, l’orientation générale est désormais assez claire.
Les autorités veulent pouvoir identifier les logements exploités, leurs propriétaires ou gestionnaires, les voyageurs accueillis et les revenus générés par l’activité.
Des autorisations plus clairement définies
L’un des objectifs est de préciser quelle autorisation doit être obtenue par un propriétaire qui loue un appartement ou une villa de manière répétée.
Pour les établissements d’hébergement touristique officiellement classés, la procédure passe déjà par une demande de classement provisoire et d’autorisation d’exploitation auprès du Centre régional d’investissement. Les formulaires officiels prévoient notamment l’identité de l’exploitant, la capacité d’accueil, le mode de gestion et les références administratives de l’établissement.
La difficulté concerne surtout les logements indépendants qui ne correspondent pas exactement aux catégories historiques. Le futur dispositif devra leur donner une procédure plus lisible et proportionnée.
Des normes minimales de sécurité et d’hygiène
Les autorités souhaitent éviter que des logements accueillant régulièrement des voyageurs puissent fonctionner sans assurance adaptée, sans équipements de sécurité ou sans responsable clairement identifiable.
Les règles déjà applicables aux établissements touristiques prévoient notamment une assurance couvrant les risques d’incendie, le vol des effets des clients et la responsabilité civile de l’exploitant. Le modèle officiel d’autorisation publié en 2025 exige le dépôt d’une copie de cette assurance.
Il reste à savoir dans quelle mesure ces obligations seront adaptées aux propriétaires particuliers et aux petites unités de location saisonnière.
Une meilleure identification des voyageurs
L’hébergement touristique est soumis à des obligations d’identification et de déclaration des clients. Un dispositif de télédéclaration existe déjà pour les établissements et autres formes d’hébergement touristique concernés par la réglementation.
L’enjeu sera de rendre ce système applicable de manière simple aux appartements, villas et logements gérés par des conciergeries.
Une implication accrue des plateformes
Le gouvernement ne veut plus uniquement contrôler le propriétaire une fois le logement exploité. Il souhaite également mieux encadrer la manière dont les annonces sont publiées et commercialisées.
Une plateforme pourrait, à terme, être amenée à vérifier certaines informations avant d’accepter une annonce ou à transmettre davantage de données aux administrations. La suppression des annonces non conformes fait partie des solutions régulièrement évoquées dans le débat international, mais les obligations exactes qui seront retenues au Maroc ne sont pas encore connues.
Marrakech se trouve en première ligne
La location saisonnière n’a pas le même poids à Marrakech que dans une ville où la demande touristique reste limitée.
Dans les quartiers centraux, les résidences proches de Guéliz et de l’Hivernage, autour des golfs ou sur les principaux axes touristiques, une partie des achats immobiliers est désormais étudiée en fonction de son potentiel de location à la nuitée.
Ce marché a favorisé le développement de nombreuses conciergeries chargées de la création des annonces, de l’accueil des voyageurs, du ménage, de la maintenance et de l’optimisation des tarifs.
Il a aussi profondément modifié les calculs des investisseurs.
Un appartement n’est plus uniquement comparé au loyer qu’il pourrait produire sur une année en location longue durée. Il est souvent présenté à partir d’un tarif moyen par nuit, d’un taux d’occupation théorique et d’un rendement prévisionnel.
Ce raisonnement peut être trompeur.
La rentabilité réelle dépend du prix d’achat, du taux d’occupation sur l’ensemble de l’année, des commissions des plateformes, des frais de conciergerie, du ménage, de l’électricité, de l’entretien, des périodes sans réservation et de la fiscalité. Les rendements élevés parfois mis en avant ne sont ni automatiques ni garantis.
L’évolution réglementaire ajoute désormais une autre variable : la capacité du logement à être exploité légalement sur la durée.
Une résidence classique peut-elle devenir un hébergement touristique ?
C’est probablement l’une des questions les plus sensibles.
Un propriétaire peut détenir légalement un appartement, tout en rencontrant des difficultés lorsqu’il l’utilise comme une activité touristique permanente.
Le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble, les règles d’urbanisme, les nuisances provoquées par les entrées et sorties répétées et la position des autres copropriétaires peuvent devenir des sources de conflit.
Le gouvernement a précisément évoqué le cas de logements détournés de leur vocation résidentielle dans des secteurs qui n’étaient pas initialement destinés à accueillir une activité touristique intensive. Le futur décret annoncé par le département de l’Habitat doit notamment traiter cette question.
Cela ne signifie pas que toutes les locations saisonnières en résidence seront interdites. Cela signifie qu’un investisseur ne devrait plus considérer leur exploitation future comme automatiquement acquise.
Faut-il encore investir dans un appartement destiné à Airbnb ?
Oui, mais certainement pas en se contentant d’une simulation de revenus trouvée dans une annonce.
La location saisonnière continuera de répondre à une véritable demande. Les familles, les groupes d’amis et les voyageurs de longue durée recherchent des logements offrant davantage d’espace et d’autonomie qu’une chambre d’hôtel. Les plateformes ont durablement changé les habitudes de réservation.
En revanche, le marché entre dans une phase plus professionnelle.
Les biens achetés trop cher, situés dans des résidences hostiles à la rotation des voyageurs ou dépendant d’hypothèses de remplissage irréalistes seront plus exposés.
Avant une acquisition, il devient indispensable d’examiner plusieurs scénarios : une exploitation en courte durée, une location meublée de moyenne durée et, en solution de repli, une location longue durée classique.
Un investissement solide doit rester cohérent même si les règles changent ou si le nombre de nuits exploitables diminue.
Ce qu’un propriétaire peut vérifier dès maintenant
Attendre la publication du prochain décret sans rien préparer serait une erreur.
Un propriétaire qui exploite déjà un logement à la nuitée peut commencer par vérifier son statut fiscal, les autorisations dont il dispose, son contrat d’assurance, le règlement de copropriété et la manière dont les voyageurs sont identifiés.
Il est également prudent de conserver un historique clair des réservations, des paiements, des commissions et des dépenses liées à l’activité.
Les propriétaires passant par une conciergerie doivent savoir qui assume juridiquement le rôle d’exploitant, qui déclare les voyageurs, qui encaisse les loyers et qui répond en cas de dommage ou de plainte.
Une société de gestion ne fait pas disparaître la responsabilité du propriétaire par magie. Le contrat doit répartir précisément les obligations de chacun.
Une régularisation plutôt qu’une interdiction
Le Maroc n’a aucun intérêt à supprimer une activité qui augmente sa capacité d’accueil et répond à une évolution réelle de la demande touristique.
En revanche, les pouvoirs publics ne souhaitent plus voir coexister deux marchés : d’un côté, des hôtels et maisons d’hôtes soumis à des autorisations, des contrôles et des taxes ; de l’autre, des logements touristiques exploités sans identification ni règles communes.
La direction choisie est donc celle de la formalisation.
À Marrakech, la location saisonnière ne disparaîtra pas. Elle devrait devenir plus administrative, plus contrôlée et probablement plus coûteuse à exploiter correctement.
Pour les propriétaires sérieux, cette évolution n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle. Elle peut éliminer une partie de la concurrence informelle et rassurer les voyageurs.
Pour les investisseurs qui fondent tout leur projet sur une exploitation non déclarée ou sur des revenus théoriques très optimistes, le changement de période sera beaucoup moins confortable.
Cet article présente l’état des textes et des annonces disponibles à sa date de publication. Plusieurs mesures évoquées sont encore en préparation et peuvent évoluer avant leur adoption définitive.
Sources
- Ministère du Tourisme – Textes applicables à l’hébergement touristique
- Loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique
- Le Matin – Dérives de la location saisonnière : l’Exécutif promet un encadrement renforcé
- Le Matin – Hausse des loyers : l’Exécutif prépare un tour de vis sur Airbnb
- Le Matin – Les locations saisonnières en quête d’un meilleur encadrement
- Médias24 – Le Maroc s’apprête à régulariser l’hébergement non classé
- Le360 – Le marché marocain de la location courte durée à l’épreuve du cadre légal
