Acheter un appartement, une villa ou un riad à Marrakech est possible pour un acquéreur étranger, y compris lorsqu’il ne réside pas au Maroc. Mais avant de signer, il faut vérifier la situation juridique du bien, prévoir le coût total de l’acquisition et organiser correctement le transfert des fonds.
Un appartement en copropriété, un riad dans la Médina et une villa sur un grand terrain en périphérie ne demandent pas les mêmes précautions. Ce guide présente les principales étapes pour préparer votre achat immobilier à Marrakech, depuis les premières visites jusqu’à l’inscription de la propriété à votre nom.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Marrakech ?
Oui. La réglementation marocaine des changes prévoit expressément les investissements immobiliers des personnes de nationalité étrangère, qu’elles soient résidentes ou non résidentes. Il est donc possible de préparer une acquisition tout en vivant à l’étranger.
Cette possibilité ne signifie cependant pas que tous les biens peuvent être acquis dans les mêmes conditions. Le statut du terrain, les droits du vendeur et les autorisations applicables doivent être examinés pour chaque dossier.
La vigilance est particulièrement importante pour les terrains agricoles ou à vocation agricole. Une procédure d’attestation de vocation non agricole, généralement appelée AVNA ou VNA, permet, dans les conditions prévues, une acquisition par un étranger pour un projet d’investissement non agricole. Le dispositif distingue une attestation provisoire et une attestation définitive.
Pour une villa ou une propriété située hors ville, demandez au notaire de confirmer le statut du terrain et la portée exacte des documents disponibles. La présence d’une maison, d’un jardin ou d’une piscine ne suffit pas à établir que l’acquisition est possible dans les conditions annoncées.
Définir votre projet avant de sélectionner les biens
Un pied-à-terre utilisé quelques semaines par an ne se choisit pas comme une résidence principale. Avant les visites, précisez votre budget global, vos besoins de déplacement, votre tolérance aux travaux et l’organisation prévue pendant vos absences.
Pour un appartement, examinez le fonctionnement de la copropriété, les charges, le stationnement et les éventuels travaux votés. Pour une villa, demandez une estimation des dépenses d’entretien et faites vérifier les équipements. Pour un riad à rénover, faites examiner l’état du bâtiment et la faisabilité des travaux par les professionnels compétents avant d’arrêter votre budget.
Notre guide des quartiers de Marrakech peut vous aider à préparer cette première sélection. Vous pourrez ensuite comparer les biens à vendre à Marrakech en fonction de votre usage, de vos critères et de votre enveloppe d’achat.
Quels documents vérifier avant de s’engager ?
Pour un bien immatriculé, l’examen du titre foncier et des inscriptions constitue une étape essentielle. Il permet notamment de contrôler les droits inscrits sur la propriété.
Demandez au notaire de vérifier :
- L’identité du vendeur et ses pouvoirs pour vendre.
- L’existence d’éventuels autres propriétaires.
- Les hypothèques et les autres inscriptions susceptibles d’affecter l’opération.
- La concordance entre les documents et le bien proposé à la vente.
- Les pièces et autorisations nécessaires à la réalisation de l’acquisition.
Faites également préciser ce qui est réellement compris dans la vente : parking, terrasse, dépendances, mobilier ou équipements. Ces éléments doivent être identifiés dans les documents appropriés.
L’examen foncier ne remplace pas le contrôle des autorisations de construction, de l’occupation du bien ou de son état technique. Une propriété peut présenter des questions administratives ou des travaux à prévoir indépendamment de son titre foncier.
Si le bien n’est pas immatriculé, demandez une analyse spécifique des droits du vendeur et des démarches nécessaires. Une promesse de régularisation ultérieure ne doit pas tenir lieu de dossier vérifié.
Promesse de vente et acte authentique : ce qui a changé en 2026
La loi n° 041.25, publiée au Bulletin officiel du 16 juillet 2026, a modifié l’article 4 du Code des droits réels.
Celui-ci exige désormais, sous peine de nullité et sauf disposition particulière contraire, un acte authentique pour les opérations qu’il vise. Cela concerne notamment le transfert de propriété immobilière, la promesse de vente immobilière et les procurations correspondantes.
En pratique, associez le notaire à votre projet avant de signer une promesse ou de verser une somme. Faites préciser le prix, les échéances, les conditions liées au financement ou aux documents attendus, ainsi que les modalités de conservation, de restitution ou de libération des fonds.
Ne vous contentez pas d’un accord oral sur ce qui se passerait en cas de refus de crédit ou de difficulté juridique. Les conditions qui protègent votre engagement doivent être prévues dans l’acte adapté à l’opération.
Si vous souhaitez vous faire représenter depuis l’étranger, faites valider à l’avance le contenu et la forme de la procuration, ainsi que les formalités nécessaires à son utilisation au Maroc.
Comment transférer les fonds pour acheter à Marrakech ?
Le circuit bancaire doit être préparé avant le paiement. L’Office des Changes prévoit un régime de convertibilité pour les investissements étrangers financés en devises conformément à sa réglementation. Ce régime couvre notamment le transfert des revenus et du produit de cession de l’investissement.
Demandez à votre banque et au notaire de déterminer le circuit adapté à votre acquisition : transfert international, compte en devises ou compte en dirhams convertibles, selon l’opération.
Conservez les justificatifs bancaires établissant l’origine et l’affectation des fonds, avec les actes d’achat. Il ne suffit pas de pouvoir montrer qu’une somme a quitté votre compte à l’étranger : le dossier doit permettre de comprendre comment elle a financé l’investissement au Maroc.
En cas de revente, la banque examine les pièces requises, notamment celles relatives à l’investissement, à la vente et aux obligations fiscales. Préparer cette traçabilité dès l’achat facilite la constitution du dossier de transfert.
Quels frais prévoir en plus du prix du bien ?
Le prix négocié avec le vendeur ne représente pas le budget total de l’opération. Avant de vous engager, demandez un décompte distinguant :
- Les droits d’enregistrement.
- Les droits de conservation foncière.
- Les honoraires du notaire.
- Les débours et frais administratifs.
- Les éventuels honoraires d’agence à votre charge.
- Les frais liés au crédit et à ses garanties, si vous empruntez.
À titre d’exemple, le Code général des impôts 2026 prévoit un taux de 4 % pour l’acquisition de locaux construits relevant de l’article 133-I-F-1°.
Pour un appartement acheté 2 000 000 DH et entrant dans ce cas, les droits d’enregistrement au taux de 4 % représentent 80 000 DH. Ce montant ne constitue pas le total des frais d’achat.
Le même code prévoit un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % pour certaines mutations immobilières de plus de 300 000 DH lorsque les modalités de paiement ou leur mention dans l’acte ne respectent pas les conditions fixées. Il ne s’agit pas d’une surtaxe générale applicable aux acheteurs étrangers. Faites confirmer le traitement de votre règlement par le notaire.
Pour préparer votre enveloppe, vous pouvez utiliser notre simulateur des frais d’acquisition au Maroc. Son résultat reste indicatif : le décompte définitif doit tenir compte du bien, des documents et du financement.
Pensez également à garder une enveloppe distincte pour les éventuels travaux, l’ameublement et les dépenses d’installation.
Peut-on obtenir un crédit immobilier en étant non-résident ?
Oui. La réglementation des changes prévoit des crédits en dirhams pour les personnes physiques étrangères non résidentes.
L’Instruction générale des opérations de change 2026 fixe un plafond réglementaire de 80 % du prix du bien à acquérir ou à construire, avec des conditions concernant le règlement du solde et le remboursement.
Ce plafond n’est pas une promesse de financement. La banque doit accepter votre dossier et déterminer les conditions de son offre.
Pour les crédits destinés à l’acquisition ou à la construction de résidences, l’instruction prévoit également, pour l’emprunteur étranger non résident, une attestation sur l’honneur indiquant qu’il ne possède aucune résidence au Maroc. Les règles applicables aux Marocains résidant à l’étranger présentent des différences.
Avant de vous engager, faites confirmer par écrit le montant finançable, l’apport nécessaire, le coût du crédit, les garanties et les conditions de déblocage. Prévoyez avec le notaire les clauses adaptées si votre achat dépend de ce financement.
Après la signature, vérifier l’inscription à votre nom
Pour un immeuble immatriculé, le suivi ne s’arrête pas à la signature et à la remise des clés.
Les articles 66 et 67 du dahir sur l’immatriculation foncière donnent un rôle déterminant à l’inscription des droits sur le titre foncier, y compris dans les effets de la transaction entre les parties.
Demandez la confirmation de l’inscription de votre acquisition et un document actualisé faisant apparaître vos droits. Conservez ensemble les actes, les justificatifs de paiement, les documents bancaires et les pièces relatives aux formalités accomplies.
Organisez ensuite la prise en charge du bien : contrats nécessaires, assurance, échanges avec le syndic le cas échéant et entretien pendant vos absences.
Enfin, si vous envisagez de vous installer à Marrakech, traitez séparément les démarches de séjour. Un projet immobilier ne dispense pas du respect des formalités d’entrée et de séjour applicables à votre nationalité.
Préparer votre achat à Marrakech depuis l’étranger
Acheter à Marrakech en tant qu’étranger demande de coordonner la recherche du bien, les vérifications juridiques et le financement. L’objectif est de disposer, avant l’engagement, d’une réponse claire sur ce que vous achetez, ce que l’opération vous coûtera et les conditions de sa réalisation.
Si vous préparez cette acquisition depuis l’étranger, le mandat de recherche immobilier à Marrakech permet de confier à Cameron la recherche et la sélection de biens correspondant à vos critères, en complément du travail du notaire et de votre banque.
Sources officielles
Informations vérifiées le 7 septembre 2026.
- Office des Changes — investissement étranger et garantie de transfert : Réalisation de l’investissement étranger au Maroc.
- Office des Changes — transferts, justificatifs et crédit des non-résidents : Instruction générale des opérations de change 2026, notamment articles 11, 12, 170 à 177 et 201 à 203.
- Secrétariat général du gouvernement — actes authentiques : Bulletin officiel n° 7526 du 16 juillet 2026, loi n° 041.25, page 4426, texte en arabe.
- Direction générale des impôts — droits d’enregistrement : Code général des impôts 2026, articles 133-I-F-1° et 133-III.
- ANCFCC — titre foncier et inscription des droits : Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière, modifié et complété, notamment articles 61, 65, 66 et 67.
- Centre régional d’investissement Casablanca-Settat — AVNA : Guide de l’investissement, présentation des attestations provisoire et définitive, page 59.
- France Diplomatie — séjour des ressortissants français : Formalités d’entrée et de séjour au Maroc.
Ce guide présente les règles générales. Le notaire chargé de l’acquisition doit confirmer leur application au bien et à la situation de l’acheteur.
