Une villa est affichée 8 millions de dirhams. Une autre, apparemment comparable, est proposée à 10 millions. Quelques rues plus loin, une propriété similaire apparaît à 12 millions.
Laquelle donne le véritable prix du marché ?
Peut-être aucune des trois.
C’est l’une des principales difficultés lorsque l’on cherche à comprendre les prix de l’immobilier à Marrakech : les prix visibles sur les portails immobiliers sont avant tout des prix demandés par les vendeurs.
Ils constituent une information utile, mais ils ne correspondent pas nécessairement au prix auquel les propriétés seront réellement vendues.
Entre le prix souhaité par un propriétaire, le prix affiché dans une annonce, la marge de négociation envisagée et le montant finalement accepté, plusieurs réalités peuvent coexister.
Alors comment déterminer la valeur réelle d’une villa, d’un appartement, d’un riad ou d’un terrain à Marrakech ?
La réponse est moins simple qu’un prix moyen au mètre carré.
Prix affiché et valeur de marché : deux notions différentes
Lorsqu’un propriétaire met son bien en vente, il choisit un prix de présentation.
Celui-ci peut avoir été déterminé à partir d’une estimation professionnelle.
Mais il peut également résulter d’une comparaison avec les annonces du voisinage, d’un objectif financier personnel, du montant investi dans des travaux ou simplement du prix auquel le propriétaire espère vendre.
Or un acheteur ne raisonne pas de la même manière.
Il compare plusieurs biens disponibles, leur qualité, leur emplacement, les travaux nécessaires et les alternatives accessibles avec son budget.
Le marché se forme précisément à la rencontre de ces deux logiques.
Le prix affiché représente donc une intention de vente. Le prix réellement obtenu traduit davantage ce que le marché était disposé à payer à un moment donné.
Cette différence paraît évidente.
Elle est pourtant régulièrement oubliée lorsqu’un propriétaire tente d’estimer un bien immobilier à Marrakech en regardant simplement les annonces publiées autour de chez lui.
Pourquoi les annonces immobilières restent malgré tout utiles
Les portails immobiliers ne doivent pas être écartés.
Ils permettent de comprendre immédiatement :
- les biens actuellement disponibles ;
- les prix demandés par les vendeurs ;
- la concurrence rencontrée par une propriété ;
- les niveaux de présentation du marché ;
- les caractéristiques proposées dans une même gamme de budget.
Pour un acquéreur, ils permettent également de savoir ce qu’un budget donné permet théoriquement d’acheter.
Mais il faut savoir ce que l’on regarde.
Une villa publiée depuis plusieurs mois à 15 millions de dirhams ne prouve pas qu’une villa comparable vaut 15 millions.
Elle prouve simplement qu’un propriétaire souhaite actuellement vendre à ce prix.
Et plus un bien reste longtemps disponible sans trouver acquéreur, moins son prix affiché constitue à lui seul une référence convaincante.
Le piège du « prix au mètre carré à Marrakech »
La question revient constamment :
Quel est le prix au mètre carré à Marrakech ?
Elle est légitime.
Mais appliquée sans précaution, elle peut produire des estimations très éloignées de la réalité.
Marrakech ne constitue pas un marché immobilier homogène.
Un appartement à Guéliz, une villa à Amelkis, un riad à Mouassine, une propriété sur la route de l’Ourika et un terrain route de Fès ne répondent ni aux mêmes critères ni aux mêmes acheteurs.
Même à l’intérieur d’un seul quartier, les écarts peuvent être importants.
C’est pourquoi il est préférable de considérer Marrakech comme un ensemble de micro-marchés immobiliers.
Notre guide des quartiers de Marrakech illustre précisément cette réalité : dans certains secteurs, quelques centaines de mètres suffisent pour modifier fortement l’environnement et l’intérêt d’une propriété.
À Guéliz, deux appartements ne se valent pas uniquement par leur surface
Prenons deux appartements de 100 m² à Guéliz.
Sur le papier, ils appartiennent à la même catégorie.
Mais le premier peut être situé dans une résidence récente, dans une rue calme, disposer d’une terrasse, d’un parking, d’un étage élevé et d’une belle exposition.
Le second peut donner sur un axe très passant, être sombre, sans extérieur, dans un immeuble vieillissant et présenter des charges importantes.
Appliquer exactement le même prix au mètre carré aux deux appartements n’aurait que peu de sens.
Pour un appartement, la valeur peut notamment dépendre de :
- la rue ;
- l’étage ;
- la présence d’un ascenseur ;
- l’orientation ;
- la luminosité ;
- la terrasse ;
- les vues ;
- le parking ;
- la qualité de la résidence ;
- l’état de la copropriété ;
- le niveau des charges ;
- la distribution intérieure ;
- l’état général du logement.
La surface est importante.
Elle n’est qu’une partie de l’équation.
Pour une villa, le prix au mètre carré devient encore plus délicat
La comparaison est encore plus complexe lorsqu’il s’agit d’une villa à Marrakech.
Que signifie exactement « prix au mètre carré » ?
Parle-t-on du terrain ?
De la surface construite ?
De la surface habitable ?
Des terrasses couvertes ?
Des dépendances ?
Deux villas affichant chacune 500 m² construits peuvent avoir des valeurs radicalement différentes.
L’une peut se trouver sur 800 m² de terrain dans une résidence dense.
L’autre peut disposer d’un parc de 5 000 m².
L’une peut avoir été construite quinze ans auparavant avec des matériaux moyens.
L’autre peut avoir fait l’objet d’une rénovation complète.
L’une peut être protégée de tous les vis-à-vis.
L’autre peut être entourée de constructions.
Pour une villa, il faut donc notamment regarder :
Le terrain. Sa superficie, sa forme, son intimité et son potentiel d’usage.
La construction. Qualité structurelle, architecture, distribution, matériaux et niveau de finition.
L’environnement. Résidence, golf, route, voisinage, nuisances et qualité paysagère.
L’orientation. Elle influence fortement l’usage des terrasses, du jardin et de la piscine.
Les vues. Atlas, golf, jardins ou au contraire vis-à-vis immédiats.
L’état du bien. Une rénovation haut de gamme réussie peut représenter une valeur importante ; une rénovation nécessaire représente au contraire un coût et un risque pour l’acquéreur.
Ainsi, une villa de 400 m² peut parfaitement valoir davantage qu’une villa de 550 m² située à proximité.
La surface n’est jamais indépendante de la qualité du produit.
À Marrakech, la micro-localisation peut changer profondément la valeur
Dire qu’une villa se trouve « à la Palmeraie » ou « route de l’Ourika » ne suffit pas.
Ces appellations couvrent parfois des territoires considérables.
Sur les grands axes autour de Marrakech, quelques kilomètres supplémentaires peuvent modifier :
- le temps nécessaire pour rejoindre le centre ;
- la qualité de l’accès ;
- le trafic ;
- la proximité des commerces ;
- l’environnement immédiat ;
- la disponibilité des réseaux ;
- le caractère résidentiel du secteur ;
- la profondeur du marché lors d’une future revente.
Il en va de même sur les domaines golfiques.
Deux villas situées à Amelkis peuvent se trouver dans des phases différentes et offrir des environnements totalement distincts.
Une première ligne parfaitement orientée et sans vis-à-vis ne peut pas être évaluée mécaniquement comme une propriété intérieure présentant la même surface.
À Marrakech, l’adresse générale permet de commencer une comparaison. La micro-localisation permet souvent de la terminer.
Un riad constitue encore un autre marché
Dans la Médina, le prix au mètre carré devient parfois encore moins pertinent.
Un riad dépend énormément de son emplacement exact.
L’accès automobile, la distance d’un parking, la largeur et la qualité du derb, la proximité des principaux centres d’intérêt, l’état structurel du bâtiment, la qualité de la rénovation ou la présence d’une terrasse bien exposée peuvent avoir une influence majeure.
Deux riads présentant la même surface au sol peuvent donc correspondre à deux produits immobiliers radicalement différents.
Pour un riad destiné à une exploitation touristique, d’autres éléments peuvent encore intervenir : configuration, nombre de chambres exploitables, espaces communs et cadre juridique du projet.
Comparer uniquement les surfaces reviendrait à ignorer une grande partie de ce qui constitue réellement la valeur du bien.
Les travaux réalisés ne s’ajoutent pas automatiquement au prix
C’est une autre erreur fréquente.
Un propriétaire achète une villa 6 millions de dirhams puis réalise 3 millions de dirhams de travaux.
Il peut naturellement être tenté de considérer que sa propriété vaut désormais au minimum 9 millions.
Le marché ne fonctionne pas de cette façon.
Des travaux peuvent créer beaucoup de valeur lorsqu’ils corrigent les défauts du bien, améliorent sa distribution et correspondent aux attentes du marché.
Mais toutes les dépenses réalisées par un propriétaire ne sont pas nécessairement valorisées euro pour euro ou dirham pour dirham lors de la revente.
Une décoration extrêmement personnelle, des équipements surdimensionnés ou des modifications mal adaptées peuvent représenter un coût important sans augmenter la valeur du bien dans les mêmes proportions.
À l’inverse, une rénovation intelligente peut transformer complètement l’attractivité d’une propriété.
La question n’est donc pas seulement :
« Combien les travaux ont-ils coûté ? »
Mais :
« Quelle valeur supplémentaire ces travaux créent-ils pour l’acheteur actuel ? »
Le prix d’achat historique n’est pas non plus une estimation
Le même raisonnement s’applique au prix auquel le propriétaire avait acheté.
Avoir acquis un bien à 5 millions de dirhams quelques années auparavant ne signifie ni qu’il vaut nécessairement davantage aujourd’hui, ni qu’il doit être revendu selon un pourcentage arbitraire de progression.
Le marché a pu évoluer.
Le quartier également.
Le bien lui-même a pu être amélioré ou, à l’inverse, se dégrader.
L’offre concurrente peut avoir augmenté.
Le profil des acheteurs peut avoir changé.
Le prix historique est une information patrimoniale et fiscale importante.
Il n’est pas à lui seul une valeur de marché actuelle.
Comment détermine-t-on alors la valeur d’un bien ?
La méthode la plus intuitive consiste à rechercher des biens réellement comparables.
Mais le mot « comparable » est essentiel.
Une bonne comparaison ne consiste pas à prendre trois villas à Marrakech et à effectuer une moyenne.
Il faut rechercher les propriétés les plus proches selon plusieurs dimensions :
- localisation et micro-localisation ;
- typologie ;
- surface de terrain ;
- surface construite ou habitable ;
- état ;
- époque et qualité de construction ;
- niveau de prestations ;
- vues et environnement ;
- statut juridique et conformité ;
- profil d’acheteur auquel le bien s’adresse.
Les références sont ensuite hiérarchisées.
Une transaction concernant un bien presque identique dans la même résidence sera généralement beaucoup plus informative qu’une annonce concernant une propriété deux fois plus grande située cinq kilomètres plus loin.
Une estimation sérieuse travaille avec une fourchette
Il faut également accepter une réalité : l’immobilier n’est pas une science donnant systématiquement un chiffre exact au dirham près.
Une estimation sérieuse conduit souvent à une zone de valeur.
À l’intérieur de celle-ci, plusieurs stratégies deviennent possibles.
Un propriétaire souhaitant vendre rapidement peut privilégier une position très compétitive.
Un propriétaire disposant de davantage de temps peut tester la partie haute de la fourchette si son bien possède de véritables éléments de rareté.
Ce qui devient dangereux est de sortir complètement du marché réel.
Un prix volontairement très supérieur aux références disponibles ne crée pas automatiquement une négociation confortable.
Il peut simplement empêcher les bons acquéreurs de considérer le bien.
Surestimer un bien peut finir par coûter cher
L’idée paraît séduisante :
« Mettons-le plus cher. Nous pourrons toujours baisser ensuite. »
Dans certains cas, une marge raisonnable de négociation est parfaitement logique.
Mais une surestimation importante produit un autre phénomène.
Les acheteurs qui connaissent le marché ne visitent parfois même pas le bien.
L’annonce reste disponible.
Elle est republiée.
Le prix baisse une première fois, puis éventuellement une deuxième.
Au lieu de créer de la rareté, la propriété finit par donner l’impression de ne pas trouver preneur.
Et lorsque se présente finalement un acquéreur, cette ancienneté peut devenir un argument de négociation.
Le prix de mise en vente d’un bien à Marrakech est donc une décision commerciale.
Ce n’est pas simplement un chiffre ajouté à une annonce.
Sous-évaluer n’est évidemment pas une meilleure stratégie
L’erreur inverse existe aussi.
Une propriété particulièrement qualitative peut être sous-évaluée parce qu’on lui applique une moyenne de quartier trop générale.
Cela arrive notamment avec certains produits rares :
- belle première ligne de golf ;
- terrain exceptionnel ;
- architecture remarquable ;
- vue réellement protégée ;
- emplacement très rare ;
- rénovation de grande qualité ;
- appartement bénéficiant d’un extérieur exceptionnel ;
- riad combinant excellent emplacement et accès particulièrement simple.
Une bonne estimation doit donc identifier à la fois les défauts qui réduisent la valeur et les éléments rares qui la soutiennent.
La valeur dépend également de la liquidité du produit
Deux propriétés peuvent présenter une qualité comparable mais ne pas disposer du même nombre d’acheteurs potentiels.
Une villa familiale bien située et correctement dimensionnée peut intéresser un marché assez large.
Une propriété exceptionnelle de plusieurs milliers de mètres carrés peut être beaucoup plus rare, mais concerner une clientèle extrêmement réduite.
Cette notion de liquidité est importante.
Un bien rare n’est pas forcément un bien liquide.
Plus le produit devient spécifique, plus la recherche de comparables est difficile et plus l’expérience du segment concerné devient importante.
La documentation du bien influence aussi la transaction
À caractéristiques physiques équivalentes, un bien parfaitement documenté est plus facile à analyser et à sécuriser.
Titre foncier, plans, autorisations, conformité des constructions et travaux réalisés sont autant d’éléments qui doivent être examinés.
Une magnifique extension non régularisée ne possède pas nécessairement la même valeur qu’une surface parfaitement documentée.
De même, lorsqu’un doute juridique ou urbanistique existe, il doit être intégré à l’analyse avant de présenter une valeur comme acquise.
La vraie question : combien un acheteur sérieux serait-il prêt à payer ?
C’est finalement autour de cette question que doit se construire une estimation.
Pas :
« Combien mon voisin demande-t-il ? »
Pas :
« Combien ai-je dépensé ? »
Pas davantage :
« Quel montant aimerais-je récupérer ? »
Mais :
« Au regard des alternatives actuellement disponibles et des transactions comparables, à quel niveau un acquéreur sérieux considérerait-il ce bien comme cohérent ? »
C’est beaucoup moins confortable.
Mais beaucoup plus utile.
Prix de présentation, valeur de marché et prix final
Il est utile de distinguer trois notions.
La valeur de marché estimée
C’est la fourchette que l’analyse des comparables, du bien et de la demande permet de défendre.
Le prix de présentation
C’est le prix choisi pour lancer la commercialisation.
Il peut intégrer une marge de négociation raisonnable et une stratégie particulière.
Le prix de vente
C’est celui sur lequel vendeur et acquéreur finissent réellement par s’accorder.
Ces trois chiffres peuvent être identiques.
Ils peuvent également être différents.
Le rôle d’une bonne stratégie de vente consiste précisément à éviter que l’écart entre eux devienne excessif.
Comment Cameron Immobilier estime un bien à Marrakech
Chez Cameron Immobilier, nous considérons qu’une estimation doit préparer une décision et non simplement produire un chiffre séduisant.
Notre méthode d’estimation immobilière à Marrakech analyse notamment quatre dimensions.
1. Le micro-emplacement
Quartier, rue, résidence, phase d’un domaine, accès, orientation, environnement, nuisances et vues.
2. Le bien lui-même
Terrain, surfaces, distribution, état, architecture, équipements, qualité de construction et travaux éventuels.
3. Les comparables pertinents
Nous cherchons à rapprocher le bien de propriétés réellement comparables plutôt que d’une moyenne générale de Marrakech.
4. Le marché auquel il sera confronté
Biens concurrents actuellement disponibles, clientèle potentielle, niveau de demande et stratégie de commercialisation.
L’objectif n’est pas de promettre le chiffre le plus élevé.
Il est de déterminer une valeur que l’on puisse expliquer, argumenter et défendre face à un acquéreur informé.
Alors, quelle est la vraie valeur de votre bien à Marrakech ?
La réponse tient finalement en une phrase :
La valeur d’un bien n’est ni son prix d’annonce, ni son prix au mètre carré, ni le montant que son propriétaire souhaite récupérer.
Elle résulte de la rencontre entre :
- un bien précis ;
- un emplacement précis ;
- des références comparables ;
- une offre concurrente ;
- une demande réelle ;
- et un moment donné du marché.
C’est pourquoi deux propriétés qui semblent similaires sur une annonce peuvent finalement présenter des valeurs très différentes.
Et c’est aussi pourquoi une estimation pertinente commence rarement devant une calculatrice.
Elle commence par comprendre le bien.
Si vous envisagez de vendre une villa, un appartement, un riad ou un terrain, vous pouvez demander une estimation immobilière à Cameron avant de définir votre prix de commercialisation.
Un bon prix n’est ni le plus haut ni le plus bas.
C’est celui que le marché peut comprendre et défendre.
