# Combien vaut réellement un mètre carré à Marrakech ? Ce que disent les données officielles > 18 000 dirhams à Guéliz ? 25 000 dans l’Hivernage ? 40 000 pour certains appartements ? 60 000 ou davantage pour une propriété haut de gamme ? Lorsque l’on cherche le prix immobilier au mètre… ## Informations du document - **Source:** https://www.cameron-marrakech.com/prix-metre-carre-marrakech/ - **URL canonique:** https://www.cameron-marrakech.com/prix-metre-carre-marrakech/ - **Langue:** FR - **Type de contenu:** Article / guide - **Dernière mise à jour:** 2026-09-23T17:56:45+00:00 ## Contenu de la page Acheter & investir ## Combien vaut réellement un mètre carré à Marrakech ? Ce que disent les données officielles 13 min de lecture S **Sommaire de l’article** Accéder directement aux différentes sections *24 sections* *+* - [Existe-t-il un prix officiel au mètre carré à Marrakech ?](#existe-t-il-un-prix-officiel-au-metre-carre-a-marrakech) - [Le référentiel de Marrakech était déjà beaucoup plus précis qu’un simple « prix moyen de la ville »](#le-referentiel-de-marrakech-etait-deja-beaucoup-plus-precis-quun-simple-prix-moyen-de-la-ville) - [Pourquoi les anciennes valeurs du référentiel ne sont pas les prix actuels de Marrakech](#pourquoi-les-anciennes-valeurs-du-referentiel-ne-sont-pas-les-prix-actuels-de-marrakech) - [L’IPAI : ce que les transactions enregistrées nous apprennent réellement](#lipai-ce-que-les-transactions-enregistrees-nous-apprennent-reellement) - [Que disent les dernières données officielles sur Marrakech ?](#que-disent-les-dernieres-donnees-officielles-sur-marrakech) - [Pourquoi l’IPAI ne donne pas « Guéliz = X dirhams/m² »](#pourquoi-lipai-ne-donne-pas-gueliz-x-dirhams-m%c2%b2) - [Alors pourquoi trouve-t-on autant de « prix moyens au m² » sur Internet ?](#alors-pourquoi-trouve-t-on-autant-de-prix-moyens-au-m%c2%b2-sur-internet) - [À Marrakech, le problème du prix au mètre carré est encore plus important](#a-marrakech-le-probleme-du-prix-au-metre-carre-est-encore-plus-important) - [Guéliz : quelques rues peuvent changer la comparaison](#gueliz-quelques-rues-peuvent-changer-la-comparaison) - [Hivernage : le nom du quartier ne suffit pas davantage](#hivernage-le-nom-du-quartier-ne-suffit-pas-davantage) - [Villas : le calcul au mètre carré devient encore plus fragile](#villas-le-calcul-au-metre-carre-devient-encore-plus-fragile) - [Médina : probablement l’un des marchés où le prix au m² est le plus trompeur](#medina-probablement-lun-des-marches-ou-le-prix-au-m%c2%b2-est-le-plus-trompeur) - [Palmeraie, routes et périphérie : ici, le terrain devient déterminant](#palmeraie-routes-et-peripherie-ici-le-terrain-devient-determinant) - [Les domaines golfiques constituent leurs propres micro-marchés](#les-domaines-golfiques-constituent-leurs-propres-micro-marches) - [Peut-on néanmoins utiliser un prix au mètre carré ?](#peut-on-neanmoins-utiliser-un-prix-au-metre-carre) - [Les trois niveaux d’information à distinguer](#les-trois-niveaux-dinformation-a-distinguer) - [1. Les prix d’annonces](#1-les-prix-dannonces) - [2. Les valeurs de référence administratives](#2-les-valeurs-de-reference-administratives) - [3. Les indices issus des transactions](#3-les-indices-issus-des-transactions) - [Existe-t-il donc une « vraie cote officielle » de Marrakech ?](#existe-t-il-donc-une-vraie-cote-officielle-de-marrakech) - [Alors comment connaître le prix réel au mètre carré d’un bien à Marrakech ?](#alors-comment-connaitre-le-prix-reel-au-metre-carre-dun-bien-a-marrakech) - [Ce que les données officielles nous apprennent vraiment](#ce-que-les-donnees-officielles-nous-apprennent-vraiment) - [Sources officielles utilisées](#sources-officielles-utilisees) - [Vous souhaitez connaître la valeur d’un bien précis ?](#vous-souhaitez-connaitre-la-valeur-dun-bien-precis) Écrit par **Cameron Immobilier Marrakech** [Cameron Journal Toutes les actualités immobilières de Marrakech →](https://www.cameron-marrakech.com/journal-2/) Partager [f](https://www.facebook.com/sharer/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fwww.cameron-marrakech.com%2Fprix-metre-carre-marrakech%2F) [in](https://www.linkedin.com/sharing/share-offsite/?url=https%3A%2F%2Fwww.cameron-marrakech.com%2Fprix-metre-carre-marrakech%2F) [✉](mailto:?subject=Combien%20vaut%20r%C3%A9ellement%20un%20m%C3%A8tre%20carr%C3%A9%20%C3%A0%20Marrakech%20%3F%20Ce%20que%20disent%20les%20donn%C3%A9es%20officielles&body=https%3A%2F%2Fwww.cameron-marrakech.com%2Fprix-metre-carre-marrakech%2F) 18 000 dirhams à Guéliz ? 25 000 dans l’Hivernage ? 40 000 pour certains appartements ? 60 000 ou davantage pour une propriété haut de gamme ? Lorsque l’on cherche le **prix immobilier au mètre carré à Marrakech**, les chiffres ne manquent pas. Le problème est qu’ils ne mesurent pas tous la même chose. Certains proviennent d’annonces immobilières. D’autres de professionnels du marché. D’autres encore d’études consacrées exclusivement à l’immobilier haut de gamme. Et puis il existe les données administratives : celles de la Direction Générale des Impôts, de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie — l’ANCFCC — et de Bank Al-Maghrib. Que disent réellement ces données ? Et surtout : permettent-elles d’affirmer qu’un appartement, une villa ou un riad à Marrakech vaut un certain prix au mètre carré ? La réponse est beaucoup plus intéressante qu’un simple tableau de tarifs. ### Existe-t-il un prix officiel au mètre carré à Marrakech ? Oui et non. L’administration marocaine utilise depuis plusieurs années des **référentiels de prix immobiliers**. L’ANCFCC propose encore aujourd’hui un service officiel intitulé **Référentiel Commun des Prix**, permettant de consulter des valeurs de référence selon les zones et les catégories de biens. Ces valeurs ont notamment une fonction fiscale et administrative. Mais une précision est fondamentale. **Un prix de référence administratif n’est pas automatiquement la valeur de marché d’un bien.** L’administration l’a elle-même précisé lors de la mise en place de ces référentiels : les valeurs publiées correspondent à des prix moyens observés dans une zone et pour un type de bien donné. Elles servent de référence. Elles ne constituent pas une expertise individuelle de la propriété. La distinction est essentielle. ### Le référentiel de Marrakech était déjà beaucoup plus précis qu’un simple « prix moyen de la ville » Les premiers référentiels publiés par la Direction Générale des Impôts montrent d’ailleurs à quel point il serait absurde de parler d’un unique prix au mètre carré pour Marrakech. Dans l’édition actualisée du référentiel de Marrakech de mars 2017, la préfecture était divisée en **97 zones immobilières distinctes**. La répartition était la suivante : Secteur administratif | Nombre de zones | Guéliz | 44 | Ménara | 18 | Al Méchouar-Kasbah | 2 | Sidi Youssef Ben Ali | 8 | Médina | 6 | Annakhil | 19 | **Total** | **97** | Autrement dit, l’administration elle-même ne considérait déjà pas « Guéliz » comme un prix. Elle distinguait des sous-zones, certaines rues et certains axes. Et elle allait encore plus loin. Selon les secteurs, les grilles distinguaient : - appartement ancien ; - appartement récent ; - appartement neuf ; - maison ; - villa ; - villa sécurisée ; - riad ; - terrain destiné à la villa ; - terrain destiné à l’immeuble ; - terrain lié à certaines zones golfiques ; - surface du terrain ; - valeur du terrain et valeur de la construction dans certaines catégories. C’est extrêmement révélateur. **Même pour l’administration fiscale, un mètre carré immobilier n’était déjà pas un produit uniforme.** ### Pourquoi les anciennes valeurs du référentiel ne sont pas les prix actuels de Marrakech C’est ici qu’il faut éviter une erreur fréquente. Il serait tentant de reprendre aujourd’hui une grille officielle de 2017 et de présenter ses chiffres comme le « véritable prix au mètre carré à Marrakech ». Ce serait faux. Le marché a profondément évolué depuis. Certains quartiers ont changé. De nouveaux programmes sont apparus. Plusieurs secteurs périphériques se sont développés. La demande internationale s’est transformée. Le coût de construction a évolué. Le marché des riads, des villas golfiques et de certaines propriétés haut de gamme s’est également déplacé. Les anciennes grilles sont donc intéressantes pour comprendre **la méthodologie et l’histoire des valeurs immobilières à Marrakech**. Elles ne peuvent pas être utilisées seules pour déterminer la valeur actuelle d’un bien. Pour analyser l’évolution récente du marché, il faut regarder une autre source officielle. ### L’IPAI : ce que les transactions enregistrées nous apprennent réellement Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC publient conjointement l’**Indice des Prix des Actifs Immobiliers**, ou IPAI. Cet indice est particulièrement intéressant parce qu’il ne repose pas sur les annonces publiées sur Internet. Il exploite des informations issues du marché transactionnel. Sa méthode dite des **ventes répétées** consiste à suivre les biens ayant fait l’objet d’au moins deux transactions. Pourquoi ? Parce qu’un des grands problèmes de l’immobilier est l’hétérogénéité. Si, pendant un trimestre, Marrakech vend principalement de petits appartements et que, le trimestre suivant, davantage de grandes villas sont vendues, comparer simplement le prix moyen des deux périodes donnerait une conclusion trompeuse. La méthode des ventes répétées cherche à neutraliser une partie de cet effet. C’est une donnée beaucoup plus sérieuse pour mesurer **l’évolution du marché**. Mais elle ne donne toujours pas la réponse à : **« Combien vaut mon appartement de 120 m² dans telle rue de Guéliz ? »** ### Que disent les dernières données officielles sur Marrakech ? Au deuxième trimestre, l’indice immobilier de Marrakech progresse de **0,5 % par rapport au trimestre précédent**. À l’échelle nationale, l’indice global progresse de 0,7 % sur le trimestre. Mais les catégories de biens n’évoluent pas toutes de la même manière. Au niveau national, sur un an : - le résidentiel progresse de 1 % ; - les appartements progressent de 1,1 % ; - les maisons reculent de 0,7 % ; - les villas reculent de 0,3 % ; - les terrains progressent de 0,3 % ; - les biens professionnels progressent de 0,6 %. Encore plus intéressant : les volumes de transactions évoluent parfois beaucoup plus vite que les prix. Cela montre une réalité que l’on retrouve régulièrement dans l’[immobilier à Marrakech](https://www.cameron-marrakech.com/immobilier-marrakech/) : **le niveau d’activité du marché peut changer fortement sans que les prix suivent immédiatement dans les mêmes proportions.** ### Pourquoi l’IPAI ne donne pas « Guéliz = X dirhams/m² » Parce que ce n’est pas son rôle. L’IPAI est un **indice d’évolution**. Il permet de répondre à des questions telles que : > Les prix montent-ils ou baissent-ils ? > Les transactions accélèrent-elles ou ralentissent-elles ? > Les appartements évoluent-ils différemment des villas ? Il ne constitue pas une cote immobilière détaillée de chaque rue. C’est une distinction particulièrement importante lorsque l’on cherche à connaître la [valeur réelle d’un bien à Marrakech](https://www.cameron-marrakech.com/estimation/). ### Alors pourquoi trouve-t-on autant de « prix moyens au m² » sur Internet ? Parce qu’ils sont relativement faciles à calculer. Un portail dispose de milliers d’annonces. Il additionne les prix demandés, les rapporte aux surfaces renseignées et peut produire une moyenne ou une médiane. Ces informations sont utiles. Elles permettent de suivre le **marché visible**. Mais il ne faut pas les confondre avec les prix effectivement signés. Prenons un exemple volontairement simple. Dix appartements sont proposés dans un secteur autour de 20 000 DH/m². Cela ne signifie pas nécessairement que les appartements s’y vendent 20 000 DH/m². Certains peuvent partir à 19 000. D’autres à 17 500. Un bien exceptionnel peut être vendu 23 000. Et plusieurs annonces affichées à 22 000 peuvent ne jamais trouver acquéreur à ce niveau. **Une base d’annonces mesure les attentes des vendeurs. Une base de transactions mesure ce qui a effectivement rencontré un acheteur.** Les deux sont utiles. Mais elles ne racontent pas exactement la même histoire. ### À Marrakech, le problème du prix au mètre carré est encore plus important Dans certaines villes très homogènes, le prix au mètre carré peut constituer une première approximation relativement efficace. Marrakech est beaucoup plus complexe. Le marché combine au même endroit : - appartements urbains ; - résidences avec piscine ; - villas de ville ; - villas golfiques ; - propriétés sur plusieurs milliers de mètres carrés ; - riads ; - maisons d’hôtes ; - terrains urbains ; - terrains périphériques ; - propriétés rurales ; - immobilier touristique ; - programmes neufs ; - résidences de marque. Comparer tous ces produits avec un seul indicateur au mètre carré n’aurait pratiquement aucun sens. ### Guéliz : quelques rues peuvent changer la comparaison Prenons Guéliz. Dire : **« Un appartement à Guéliz vaut X dirhams le mètre carré »** est déjà une approximation considérable. Il faut au minimum regarder : - la rue ; - l’environnement immédiat ; - la résidence ; - l’année de construction ; - l’étage ; - l’ascenseur ; - le parking ; - la terrasse ; - la luminosité ; - les nuisances sonores ; - la qualité des parties communes ; - l’état de l’appartement ; - les charges. Un appartement sombre en rez-de-chaussée sur un axe bruyant n’appartient pas véritablement au même marché qu’un appartement parfaitement rénové, en étage élevé, disposant d’une grande terrasse dans une résidence recherchée. Pourtant, les deux peuvent apparaître sous le même filtre : **Appartement — Guéliz — 120 m².** ### Hivernage : le nom du quartier ne suffit pas davantage L’Hivernage est souvent présenté comme un marché haut de gamme homogène. Il ne l’est pas. Résidence, rue, âge du bâtiment, vue, terrasse, nuisances, qualité de construction, parking et prestations peuvent profondément modifier l’intérêt d’un appartement. Certaines adresses disposent d’une profondeur de demande supérieure à d’autres. Certaines résidences sont connues et recherchées. D’autres vieillissent moins bien. Encore une fois : **le quartier donne un contexte ; il ne donne pas le prix exact du bien.** ### Villas : le calcul au mètre carré devient encore plus fragile Pour une [villa à vendre à Marrakech](https://www.cameron-marrakech.com/villa-a-vendre-marrakech/), la notion de prix au mètre carré est encore plus délicate. Imaginons deux villas de 500 m² habitables. La première se trouve sur 900 m² de terrain. La seconde sur 5 000 m². La première est située dans une résidence dense. La seconde bénéficie d’un environnement très ouvert. La première date de quinze ans et nécessite une rénovation. La seconde vient d’être entièrement restructurée. La première présente des vis-à-vis. La seconde donne en première ligne sur un golf ou bénéficie d’une vue dégagée sur l’Atlas. Leur surface construite est pourtant identique. **Leur valeur ne l’est évidemment pas.** Pour une villa, il est souvent nécessaire de dissocier : - la valeur du foncier ; - la valeur de la construction ; - l’état du bâtiment ; - les équipements ; - la qualité architecturale ; - la rareté de l’emplacement. C’est d’ailleurs une logique que l’on retrouvait déjà dans les anciens référentiels administratifs, certaines catégories distinguant la valeur du terrain de celle de la construction. ### Médina : probablement l’un des marchés où le prix au m² est le plus trompeur La Médina apporte une autre démonstration. Un riad de 250 m² au sol n’est pas automatiquement comparable à un autre riad de 250 m². Il faut considérer : - la localisation exacte ; - le quartier ; - le derb ; - l’accès ; - la distance avec un parking ; - la largeur des accès ; - l’état structurel ; - le nombre de niveaux ; - la terrasse ; - la qualité de la rénovation ; - l’architecture ; - le nombre de chambres ; - le potentiel éventuel d’exploitation. L’ancien référentiel officiel de Marrakech distinguait déjà plusieurs zones au sein de la Médina et séparait notamment les riads anciens, récents et neufs. Le marché actuel va encore plus loin dans cette segmentation. ### Palmeraie, routes et périphérie : ici, le terrain devient déterminant Pour la Palmeraie et les grandes routes autour de Marrakech — Ourika, Amizmiz, Fès, Casablanca ou Ouarzazate — parler uniquement du mètre carré construit devient souvent insuffisant. Le terrain peut représenter une partie essentielle de la valeur. Et tous les terrains ne sont pas équivalents. Il faut notamment considérer : - situation urbanistique ; - titre foncier ; - constructibilité ; - accès ; - réseaux ; - qualité de la route ; - distance réelle du centre ; - environnement ; - vues ; - dimensions et forme de la parcelle. Deux hectares situés autour de Marrakech peuvent ainsi représenter deux actifs totalement différents. ### Les domaines golfiques constituent leurs propres micro-marchés Amelkis, Al Maaden, Samanah, Noria ou Royal Palm illustrent encore cette logique. Nous l’avons détaillé dans notre guide consacré à l’[achat d’une villa sur un golf à Marrakech](https://www.cameron-marrakech.com/villa-golf-marrakech/). À surface équivalente, la valeur peut dépendre fortement : - du domaine ; - de la phase ; - de la première ou deuxième ligne ; - de l’orientation ; - de la vue ; - du terrain ; - des vis-à-vis ; - de l’âge de la construction ; - de la rénovation ; - du niveau des charges. La mention « Amelkis » ne constitue donc pas davantage un prix que la mention « Guéliz ». ### Peut-on néanmoins utiliser un prix au mètre carré ? Bien sûr. Le problème n’est pas l’indicateur. Le problème est la manière dont on l’utilise. Un prix au mètre carré constitue un **point de départ**. Il permet de détecter immédiatement certaines anomalies. Si un bien comparable au marché est présenté à un niveau deux fois supérieur aux autres références disponibles, une explication doit exister. Inversement, une propriété proposée très en dessous de son environnement doit également être analysée. Mais le prix au mètre carré doit ensuite être corrigé par la réalité du bien. C’est exactement pour cette raison que notre outil pour [choisir son secteur à Marrakech](https://www.cameron-marrakech.com/ou-acheter-marrakech/) raisonne en fonction de l’usage, du type de propriété et de la localisation plutôt qu’à partir d’un classement simpliste des quartiers du moins cher au plus cher. ### Les trois niveaux d’information à distinguer Pour comprendre correctement le marché de Marrakech, il est utile de distinguer trois sources. #### 1. Les prix d’annonces Ils indiquent ce que les vendeurs demandent actuellement. Ils permettent de mesurer l’offre et la concurrence. #### 2. Les valeurs de référence administratives Le Référentiel Commun des Prix permet à l’administration de disposer de références par zone et par catégorie de biens. Ces valeurs sont notamment utilisées dans un contexte fiscal et de conservation foncière. **Elles ne constituent pas automatiquement l’estimation individuelle d’une propriété.** #### 3. Les indices issus des transactions L’IPAI de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC suit l’évolution des prix réellement observés dans les transactions selon une méthodologie statistique. Il est particulièrement pertinent pour suivre la tendance générale du marché. Mais il n’a pas vocation à donner la valeur d’une villa précise. Ces trois informations ne sont pas concurrentes. **Elles répondent simplement à trois questions différentes.** ### Existe-t-il donc une « vraie cote officielle » de Marrakech ? Pas sous la forme que beaucoup imaginent. Il existe bien : - des références administratives ; - un découpage géographique ; - des informations issues des transactions ; - des indices officiels ; - des statistiques par catégorie de biens. Mais il n’existe pas une cote publique qui permette d’affirmer automatiquement : > Appartement Guéliz : X DH/m². > Villa Amelkis : Y DH/m². > Riad Médina : Z DH/m². Et c’est probablement mieux ainsi. Car une telle présentation donnerait une impression de précision que la réalité immobilière ne permet pas. ### Alors comment connaître le prix réel au mètre carré d’un bien à Marrakech ? Il faut progressivement réduire le périmètre de comparaison. On commence par Marrakech. Puis le secteur. Puis la micro-localisation. Puis la typologie du bien. Puis la surface. Puis l’état. Puis les prestations. Puis les véritables propriétés concurrentes. Et enfin les transactions ou références les plus proches dont on dispose. Une [estimation immobilière sérieuse à Marrakech](https://www.cameron-marrakech.com/estimation/) ne consiste donc pas à entrer une surface dans une calculatrice. Elle consiste à construire un ensemble de comparables suffisamment proches pour obtenir une **fourchette de valeur défendable**. ### Ce que les données officielles nous apprennent vraiment Elles nous enseignent finalement quelque chose de plus intéressant qu’un prix au mètre carré. **Marrakech n’a jamais été un marché unique.** L’administration elle-même l’avait compris en découpant la ville en dizaines de zones et en distinguant les catégories de biens. Les statistiques actuelles de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC confirment à leur tour que les appartements, maisons, villas, terrains et actifs professionnels peuvent suivre des trajectoires différentes. Il faut donc se méfier autant des moyennes trop générales que des chiffres extraordinairement précis dont la source n’est pas expliquée. Un prix immobilier crédible doit pouvoir répondre à trois questions : **Quelle donnée utilise-t-on ?** **À quel type de bien correspond-elle ?** **Et est-elle réellement comparable à la propriété étudiée ?** Si aucune réponse claire n’existe, le chiffre au mètre carré est probablement moins précis qu’il n’en a l’air. ### Sources officielles utilisées Cet article s’appuie principalement sur : - les publications et services de l’**Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC)** ; - le **Référentiel Commun des Prix** ; - les anciens Référentiels des Prix des Transactions Immobilières publiés par la **Direction Générale des Impôts**, notamment l’édition actualisée consacrée à Marrakech ; - l’**Indice des Prix des Actifs Immobiliers (IPAI)** publié conjointement par **Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC** ; - les publications du **Ministère de l’Économie et des Finances** relatives à la méthodologie et à l’utilisation des référentiels immobiliers. Les valeurs administratives de référence ne doivent pas être assimilées à l’évaluation individuelle d’une propriété. Elles constituent une donnée parmi plusieurs dans l’analyse de sa valeur. ### Vous souhaitez connaître la valeur d’un bien précis ? Un prix moyen de quartier donne une première indication. Il ne remplace pas l’étude d’une propriété. Cameron Immobilier analyse la micro-localisation, les surfaces, le terrain, l’état du bien, les prestations, la situation juridique, les biens concurrents et les références disponibles afin d’établir une fourchette cohérente. Vous pouvez [demander une estimation immobilière à Marrakech](https://www.cameron-marrakech.com/estimation/) ou consulter les [biens actuellement disponibles à Marrakech](https://www.cameron-marrakech.com/proprietes/). **Le bon prix au mètre carré n’est pas celui que l’on trouve le plus facilement sur Internet.** **C’est celui dont on peut expliquer la provenance.** [Acheter & investir](https://www.cameron-marrakech.com/category/acheter-investir-marrakech/) • 8 min de lecture ### [Acheter un bien immobilier à Marrakech en tant qu’étranger : le guide pratique](https://www.cameron-marrakech.com/acheter-un-bien-immobilier-a-marrakech-en-tant-quetranger/) Acheter un appartement, une villa ou un riad à Marrakech est possible pour un acquéreur étranger, y compris lorsqu’il ne réside pas au Maroc. 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